Mietpreisbremse ausgebremst – Bayern scheitern an Formalien bei Verordnung zur Festlegung eines Gebiets mit angespanntem Wohnungsmarkt (LG München I, Urt. v. 06.12.2017 – 14 S 10058/17)

Seit Einführung der Mietpreisbremse haben etliche Landesregierungen von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Erlass von Rechtsverordnung zu bestimmen (§ 556d BGB). In diesen Gebieten darf die Miete bei Neuvermietungen die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d Absatz 1, 558 Absatz 2 BGB). Hiervon abweichende Vereinbarungen sind unwirksam und Vermieter sind auf Verlangen verpflichtet, Auskunft über die Höhe der zuvor vereinbarten Miete sowie die Höhe der Betriebskosten zu erteilen (§ 556g Absatz 3 BGB). Das setzt aber das Vorliegen einer rechtskonformen Rechtsverordnung voraus.

Bayrische Landesverordnung nichtig

Das Landgericht München I hat über eine Berufung gegen ein amtsgerichtliches Urteil (AG München – 414 C 26570/16) entschieden, welches die bayrische Verordnung für nichtig hielt. Die Münchner Amtsrichter entschieden, dass der geltend gemachte Auskunftsanspruch nach § 556g Absatz 3 BGB nicht greift, weil die Festlegung des Gebietes mit angespanntem Wohnungsmarkt unwirksam sei. Das Landgericht schloss sich der Auffassung des Amtsgerichts an und wies damit das Auskunftsbegehren in zweiter Instanz zurück. Tragend für die Entscheidung war, dass die bayrische Rechtsverordnung gegen die im Gesetz vorgesehene Begründungspflicht verstieß, § 556d Absatz 2 Satz 5 bis 7 BGB. Erforderlich ist, dass sich aus der Begründung ergibt, aufgrund welcher Tatsachen davon auszugehen ist, dass ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt vorliegt und welche Abhilfemaßnahmen die Landesregierung ergriffen hat. Das Landgericht München I hielt die Begründung aus zwei Gründen für fehlerhaft: Aus den 11 angeführten Kriterien ist nicht ersichtlich wie und mit welcher Gewichtung diese auf die einzelnen Gemeinden angewendet worden sind. Ein weiterer Mangel liege darin, dass Gemeinden anlässlich der Gebietsfestlegung Stellungnahmen abgeben durften, die zu einem nachträglichen Heraus- oder Hineinfallen von Gebieten führten, ohne dass dies anhand objektiver Kriterien nachvollzogen werden konnte. Dieser Begründungsmangel führe zur Nichtigkeit der Verordnung. Mangels rechtskonformer Gebietsfestlegung kommt die Anwendung der Vorschriften über die Mietpreisbremse nicht in Betracht, dementsprechend scheidet der geltend gemachte Auskunftsanspruch aus.

Hintergrund: Die Mietpreisbremse kann die Steigerung der Mieten in Gegenden mit besonders großer Nachfrage zwar eindämmen, geht aber am eigentlichen Ziel vorbei. Denn von den niedrigen Mieten profitieren nicht Bedürftige, sondern diejenigen, die bei einer Neuvermietung den Zuschlag erhalten. An Gutverdiener wird lieber vermietet als an Bedürftige. Kein Wunder, denn beim kinderlosen Ärzte-Ehepaar sind die Aussichten auf regelmäßige Mietzahlungen besser als bei Arbeitslosen mit Kindern. Die Mietpreisbremse begünstigt daher in Wirklichkeit diejenigen, die es eigentlich gar nicht nötig haben. Immerhin auf dem Papier steigen die Mieten in Ballungsräumen nicht mehr so stark und Vermieter haben eine größere Auswahl, denn anstatt 20 bewerben sich nun 100 Interessenten, die sich die Wohnung leisten könnten.

Anders als Verwaltungsbehörden steht Gerichten eine Normverwerfungskompetenz für untergesetzliche Rechtsnormen zu. Bei einer Rechtsverordnung handelt es sich um eine solche untergesetzliche Rechtsnorm. Die Verwerfungskompetenz beschränkt sich indessen auf die Anwendung im Einzelfall, das heißt mit Wirkung für die am Verfahren beteiligten Parteien – inter partes. Eine Normverwerfung mit allgemeiner Wirkung für alle Normadressaten – inter omnes – steht den Zivilgerichten hingegen nicht zu. Da es sich hier um schwerwiegende Mängel handelt, dürfte in gleich gelagerten Fällen nicht anders zu entscheiden sein. Die Signalwirkung des Urteils ist daher durchaus groß und es ist kaum zu erwarten, dass bayrische Gerichte anders entscheiden. Zwar sind sie nicht an das Urteil gebunden, werden aber die eingehende Urteilsbegründung zu den Nichtigkeitsgründen der Rechtsverordnung zu berücksichtigen haben.

LG München I, Urteil vom 06.12.2017 – 14 S 10058/17

Amtsgericht München, Urteil vom 21.06.2017 – 414 C 26570/16