Kündigung setzt Rückstand mit mindestens einer Miete voraus – nur vollständige Zahlung hindert die Kündigung (BGH, Urt. v. 27.09.2017 – VIII ZR 193/16)

Das für seine soziale Ausrichtung bekannte Mietrecht enthält eine so genannte Schonfristregelung (§ 569 Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 BGB). Der Vermieter ist berechtigt, den Mietvertrag fristlos zu kündigen, wenn der Mieter mit mindestens einer Miete in Verzug ist (§ 543 Absatz 2 Nummer 3 Buchstaben a BGB, § 569 Absatz 3 Nummer 1 Satz 1 BGB).

Kündigt ein Vermieter den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs fristlos, räumt das Gesetz dem Mieter die Möglichkeit ein, den ausstehenden Betrag zu bezahlen und damit die Kündigung unwirksam zu machen. Wenn Mieter mit weniger als zwei Monatsmieten in Verzug sind und sie vor Zugang der Kündigung ihre Schulden begleichen, ist eine Kündigung unwirksam (§ 543 Absatz 2 Satz 2 BGB).

Darüber hinaus sieht das Gesetz vor, dass auch eine bereits erklärte und zugegangene Kündigung nachträglich unwirksam wird (§ 569 Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 BGB). Diese im deutschen Recht einmalige Regelung bewirkt ein Wiederaufleben des Mietvertrags und setzt voraus,

• dass vom Vermieter eine Kündigung erklärt worden ist wegen Zahlungsverzugs,
• dass der Zahlungsverzug nicht größer ist als zwei aufeinander folgende Mieten oder einem Betrag der nicht mehr als zwei Mieten entspricht,
• dass der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird bzw. Nutzungsersatz leistet.

§ 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3, § 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB

Der Mieter kann die vom Vermieter erklärte Kündigung daher unwirksam werden lassen, indem er die Miete zahlt. Kann er das nicht, ist der Mieter nicht schutzlos, denn das Gesetz sieht vor, dass es der Zahlung der rückständigen Miete gleichsteht, wenn sich eine öffentliche Stelle zur Bezahlung der rückständigen Miete verpflichtet (§ 569 Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 BGB). Bei Hartz 4 Empfängern ist das regelmäßig das Jobcenter. Betroffene müssen nur schnell genug tätig werden und können so leicht den Verlust der Wohnung vermeiden. Die Zahlung oder Übernahmeerklärung durch die öffentliche Stelle muss aber rechtzeitig erfolgen, was dann der Fall ist, wenn dies vor Ablauf von zwei Monaten ab Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs erfolgt. Der Räumungsanspruch wird mit der Zustellung der Räumungsklage beim Mieter rechtshängig. Das ist zu unterscheiden von der Anhängigkeit, die mit dem Eingehen der Räumungsklage bei Gericht eintritt. Betroffene haben also noch zwei Monate nachdem ihnen die Räumungsklage zugestellt worden ist, Zeit, die Mietschulden zu begleichen oder sich eine Übernahmeerklärung einer öffentlichen Stelle zu besorgen.

Kein Freibrief für schludrige Mieter

Mieter dürfen diese Erleichterungen nicht zum Anlass nehmen, nachlässig mit der Zahlung der Miete umzugehen. Denn die Privilegierung gilt nur für fristlose Kündigungen und lässt das Recht des Vermieters, den Vertrag ordentlich zu kündigen, grundsätzlich unberührt. Außerdem scheidet die Privilegierung aus, wenn der Mieter während der vorangegangenen zwei Jahre bereits eine Kündigung unwirksam gemacht hat durch Nachzahlen der Miete oder Vorlage einer Übernahmeerklärung einer öffentlichen Stelle (§ 569 Absatz 3 Nummer2 Satz 2 BGB).

Nachzahlbetrag bei Minderung aufgrund von Mängeln

Wenn die Mietsache Mängel aufweist, tritt kraft Gesetzes eine Mietminderung ein (§ 536 Absatz 1 Satz 2 BGB). Anders als nach der Rechtslage vor 2001 ist dafür keine Anzeige beim Vermieter erforderlich. Da liegt es nahe, die Kündigungsvoraussetzungen anhand der geminderten Miete zu bestimmen. Dem ist aber nicht so: Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Rückstand ist nicht die geminderte Miete, sondern die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete (BGH, VIII ZR 193/16). Trotz berechtigter Mietminderung tritt ein Zahlungsverzug mit einem zwei Mieten umfassenden Betrag nur dann ein, wenn der Gesamtbetrag (ungemindert) aufgelaufen ist.

Mieter müssen indessen nicht die Gesamtmiete nachzahlen, um von dem gesetzlich vorgesehenen Unwirksamwerden der Kündigung zu profitieren. Vielmehr genügt es, wenn sie die geschuldete Miete, und dabei handelt es sich um den von Gesetzes wegen geminderten Betrag (§ 536 Absatz 1 BGB), nachzahlen. Dabei ist aber große Vorsicht geboten. Das gesetzlich vorgesehene Wiederaufleben des Vertrags tritt nämlich nur dann ein, wenn der Vermieter vollständig befriedigt wird. Wer zu wenig zahlt, weil er sich auf eine Minderung beruft, die sich im Nachhinein als unzulässig oder zu hoch herausstellt, geht ein großes Risiko ein.

Ebenfalls nicht ausreichend ist es, wenn der Mieter eine Teilzahlung leistet und so den Fehlbetrag reduziert, sodass dieser unterhalb der Schwelle einer Monatsmiete liegt (BGH, VIII ZR 193/16). Das bedeutet, dass Mieter, wenn sie der Kündigung entgehen wollen, vorsorglich alles nachzahlen sollten und auf gar keinen Fall geminderte Beträge.

Hintergrund: Die Schonfristregelung ist ein Kern des sozialen Mietrechts und hat eine große praktische Bedeutung. Zweck der Regelung ist der Mieterschutz und im weiteren Sinne die Vermeidung von Obdachlosigkeit, denn Mieter sollen die Gelegenheit erhalten, auch bei Vorliegen einer Räumungsklage, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Was für Mieter ein Segen ist, bringt für Vermieter eine erhebliche Belastung mit sich. Denn erfolgreich kündigen können Vermieter letztlich nur dann, wenn Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug geraten. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs stellt daher ein Korrektiv dar, über das sich Vermieter freuen dürfen. Denn bei der Privilegierung genügt es nicht, dass Mieter lediglich so viel zahlen, dass die zur Kündigung berechtigende Schwelle von einer Monatsmiete unterschritten ist (§ 569 Absatz 3 Nummer 1 Satz 1 BGB).

BGH, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16

LG Potsdam, Urteil vom 03.08.2016 – 4 S 4/16

AG Nauen, Urteil vom 30.12.2015 – 16 C 17/15