Vermieter darf für bessere Rendite Mietvertrag kündigen – Anforderungen an “erhebliche Nachteile” bei Verwertungskündigung (BGH, Urt. v. 27.09.2017 – VIII ZR 243/16)

Aus Vermietersicht zu schön um wahr zu sein, ist in § 573 BGB geregelt, dass Vermieter Mietverträge zum Zweck der Verwertung kündigen können. Verwertung in diesem Sinne bedeutet “Verkauf”. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Anforderungen an eine solche Verwertungskündigung entschieden.

Die Klägerin hatte einen Mietvertrag über eine 190 Quadratmeter Wohnung, 850 Euro Miete, gekündigt, weil sie das Haus abreißen lassen wollte, um dort ein Modehaus zu errichten, das eine mit ihr wirtschaftlich verbundene Gesellschaft betreiben soll. Aus der langfristigen Verpachtung sei ein deutlich höherer Ertrag zu erwarten. Die Mieter verweigerten die Herausgabe der Wohnung und wurden schließlich auf Räumung und Herausgabe verklagt.

In den ersten beiden Instanzen (Amtsgericht und Landgericht) war der Vermieter erfolgreich. Das Landgericht ließ die Revision zum BGH zu. Davon machten die Mieter Gebrauch. Mit Erfolg:

Der BGH hat entschieden, dass die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB nicht vorlagen. Der Abriss des Gebäudes und die Neuerrichtung eines Gebäudes für gewerbliche Zwecke sei zwar aus wirtschaftlichen Gründen gut nachvollziehbar, eine Verwertungskündigung erfordert aber nach § 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB zusätzlich einen erheblichen Nachteil für den Vermieter, wenn er an dem Mietverhältnis festhalten muss. Ob ein “erheblicher Nachteil” vorliegt, ist anhand der betroffenen Rechtspositionen zu beurteilen. Dabei spielt nicht bloß das Interesse des Vermieters zur bestmöglichen Verwertung seines Eigentums (Art. 14 Absatz 1 GG) eine Rolle, sondern auch das Besitzrecht des Mieters, das ebenfalls der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie nach Art. 14 Absatz 1 GG unterfällt. Das Eigentum des Vermieters gewährt daher keine uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung. Das bedeutet, dass Vermieter gerade nicht “ohne Rücksicht auf Verluste” die Mietsache so verwerten können, wie es den größten wirtschaftlichen Nutzen verspricht. Andererseits, so der BGH, dürften die wirtschaftlichen Nachteile des Vermieters im Falle des Fortbestands des Mietverhältnisses nicht einen solchen Umfang annehmen, die die Nachteile übersteigen, die der Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung hat. Ein “erheblicher Nachteil” sei deshalb auch unterhalb der Schwelle des drohenden Existenzverlusts möglich. Diesen Anforderungen hielt das Räumungs- und Herausgabeurteil des Landgerichts nicht stand. Denn das Landgericht hat ganz maßgeblich auf die langfristige Sicherstellung von Mieteinnahmen und die “existenzielle” Bedeutung für das Modehaus abgestellt. Umstände, die diese Annahmen tragen, hat das Landgericht aber nicht ermittelt, sondern hat einfach wiedergegeben, was der Vermieter im Prozess behauptet hat. Dieses Vorgehen wird den hohen Anforderungen an eine Verwertungskündigung nicht gerecht. Dabei sei zu berücksichtigen, so der BGH, dass bei einer Verwertungskündigung – anders als das bei einer Eigenbedarfskündigung der Fall ist – nur erhebliche Nachteile des Vermieters eine Rolle spielen. Das ist bezüglich der Erweiterung des Modehauses, das nicht vom Vermieter selbst betrieben wird, nicht ohne weiteres zu erkennen. Aufgrund der klaren gesetzlichen Bestimmung kommt die Berücksichtigung der Interessen Dritter über die Generalklausel des § 573 Absatz 1 BGB nicht in Betracht. Aufgrund der offenen Fragen konnte der BGH in der Sache nicht selbst entscheiden, sondern hat die Sache an das Landgericht zur weiteren Aufklärung und Entscheidung zurückverwiesen.

Hintergrund: Die Zurückverweisung wird voraussichtlich zu einer Aufhebung des Räumungs- und Herausgabeurteils führen. Denn im Räumungsprozess sind die Gerichte bei der Verwertungskündigung an die im Kündigungsschreiben genannten Gründe gebunden. Da das Kündigungsschreiben wesentlich auf die Erweiterung des Modehauses – also Interessen, die nicht den Vermieter, sondern einen Dritten betreffen – abstellte, dürfte die Kündigung kaum zu retten sein. Denn dem Vermieter verbleibt nur noch das Argument, dass er bei Abriss und Neuerrichtung eine bessere Rendite erwirtschaften kann. Ob das ein “erheblicher Nachteil” ist, darf bezweifelt werden. Die Verwertungskündigung war auch vor der BGH-Entscheidung alles andere als ein Selbstgänger. Regelmäßig reicht es nicht aus, dass ein Gebäude “entmietet” besser zu verkaufen ist als mit Mietverträgen, die kraft Gesetzes auf den Erwerber übergehen. Welche Anforderungen an den “erheblichen Nachteil” zu stellen sind, war immer sehr schwer greifbar. Der BGH liefert mit seiner Grundsatzentscheidung Ansatzpunkte, wie mit diesem unbestimmten Rechtsbegriff umzugehen ist. Der vom BGH angestellte Äpfel-Birnen-Vergleich der drohenden Nachteile des Vermieters einerseits und der des Mieters andererseits macht die Sache aber kaum einfacher. Immerhin gibt es nun einige klare Ansatzpunkte. Erfrischend klar stellt der BGH darauf ab, dass nur Nachteile eine Rolle spielen, die dem Vermieter selbst entstehen und dass ein Nachteile Dritter grundsätzlich keine Rolle spielen. Überraschend ist das angesichts des klaren Wortlauts des Gesetzes aber nicht. Mittelbare Auswirkungen sind aber keineswegs gänzlich unbedeutend. Die geringere Rendite müsste aber ein “erheblicher Nachteil” für den Vermieter sein.

Über Sinn und Unsinn der hohen Hürden bei Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung kann man trefflich streiten. Dahinter steckt aber nichts anderes als die einfachgesetzliche Ausgestaltung des Prinzips “Eigentum verpfichtet” (Art. 14 GG). Angesichts der Sozialbindung des Eigentums ist die als Äpfel-Birnen-Vergleich erscheinende Würdigung der Belange durch den BGH nicht zu beanstanden. Im Gegenteil: dieser Vergleich beinhaltet die verfassungsrechtlich geschützten Belange, die bei der Anwendung des einfachen Gesetzes (BGB) zu beachten sind.

Eine Verfassungsbeschwerde zum Bundesverfassungsgericht wird zu den behandelten Rechtsfragen voraussichtlich keine neuen Erkenntnisse bringen, denn Eigentum im Sinne von Art. 14 GG ist ein so genanntes normatives Grundrecht: was Eigentum ist, wird durch den einfachgesetzlichen Gesetzgeber bestimmt. Der BGH hat in der Entscheidung die grundrechtlichen Belange erkannt und abgewogen. Eine Verkennung von Bedeutung und Tragweite von Grundrechten – was Voraussetzung für eine erfolgreiche Verfassungsbeschwerde wäre – ist nicht erkennbar.

BGH, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 243/16

Landgericht Waldshut-Tiengen, Urteil vom 13.10.2016 – 2 S 7/16

Amtsgericht St. Blasien, Urteil vom 06.04.2016 – 1 C 2/16