Ferienwohnung, Ferienhaus oder Wohnwagen haben meistens eines gemeinsam: sie sind nicht makellos, sondern mehr oder weniger abgenutzt. Ob Brandlöcher im Teppich, Kratzer in der Küchenarbeitsplatte oder zerrissene Vorhänge, manche Mängel fallen auf, andere nicht. Umso mehr überrascht es, wenn nach dem Urlaub einzelne Mängel zum Anlass genommen werden, den ahnungslosen Mieter dafür zur Verantwortung zu ziehen. Ist der Schaden indessen nicht während der eigenen Mietzeit entstanden, stellt sich die Frage, ob es nicht besser gewesen wäre die Schäden zu dokumentieren und beim Vermieter zu melden.
Rechtlich schuldet der Vermieter die vertragsgemäße Überlassung der Mietsache. Der Mieter hat die Miete zu zahlen und die Mietsache vertragsgemäß zurückzugeben. Je nach Vertragsinhalt kann der Mieter zu Reinigungsarbeiten verpflichtet sein. Keinesfalls muss der Mieter aber den Zustand der Mietsache verbessern, denn er schuldet die Rückgabe dessen, was er bekommen hat und nicht die Reparatur oder Sanierung eines vorher bereits vorhandenen mangelhaften Zustands. Wie verhält man sich im Falle einer an vielen Stellen zu beanstandenen Ferienwohnung richtig?
Sicher vor ungerechtfertigten Ansprüchen ist, wer Mängel zu Anfang umfassend dokumentiert, dem Vermieter meldet und sich die Meldung bestätigen lässt. Die Sicherheit ist aber nur soviel Wert wie die Genauigkeit der Mängelsuche. Denn Mängel, die man nicht findet, kann man nicht melden. Außerdem droht man sich zum Sklaven zu machen, denn wer einige Mängel meldet, wird regelmäßig mit der Frage konfrontiert, warum er andere womöglich offenkundige Mängel nicht gemeldet hat. Da liegt es nahe anzunehmen, dass der Mieter die Mängel, die er nicht gemeldet hat, selbst verursacht hat. Rechtlich ändert sich dadurch streng genommen nichts, denn die Beweislast dafür, dass der Mieter eine mangelfreie Sache erhalten und eine mangelhafte Sache zurückgegeben hat, liegt so oder so beim Vermieter.
Für diejenigen, die den Aufwand einer anfänglichen Mängelsuche scheuen und die stattdessen lieber Urlaub machen, läuft ein Streit über Mängel auf eine reine Beweislastentscheidung hinaus. Das bedeutet, dass am Ende derjenige Recht bekommt, dem der Richter glaubt. Dann steht auf der einen Seite ein Zeuge des Vermieters, das kann eine Reinigungskraft sein, die den Schaden entdeckt hat und versichert, dass der Schaden vorher nicht vorhanden war und auf der anderen Seite Zeugen des Mieters, die versichern, dass der Schaden vorher bereits vorhanden gewesen oder glaubhaft erklären können, dass der Schaden nicht während der Mietzeit entstanden ist.
Mit einer solchen Situation sah sich Inga G. (Name von der Redaktion geändert) konfrontiert. Sie hatte für ein Familientreffen drei Ferienhäuser gemietet, eine Mietkaution hatte sie nicht geleistet. Drei Wochen nach Ende der Mietzeit bekam Sie Post vom Verwalter der Ferienhäuser, der ihr mitteilte, dass in einem der Schlafräume Brandlöcher im Teppich vorhanden seien, die vorher nicht da gewesen seien und dass sie für den Schaden aufkommen solle. Der Austausch des Teppichs hätte mehrere hundert Euro gekostet. Inga G. war sich aber sicher, dass die Brandlöcher nicht während ihrer Mietzeit entstanden sein können. Denn in dem betreffenden Zimmer hielt sich ausschließlich ein junges Nichtraucher-Paar mit Kleinkind auf und es konnte ausgeschlossen werden, dass andere Personen das Zimmer genutzt hatten. Inga G. teilte das dem Verwalter mit, der aber nicht locker ließ. Streitigkeiten dieser Art entscheiden regelmäßig Zeugen, denn wenn es dem Verwalter gelingt, ein Gericht von seiner Version zu überzeugen, wäre Inga G. zwar der Gegenbeweis möglich. Problem dabei ist aber, dass sie sich selbst nicht als Zeugin benennen kann, da sie als Streitpartei grundsätzlich nicht Zeugin sein darf.
Inga G. gelang es, die unberechtigte Forderung erfolgreich abzuwehren, indem sie es schaffte, durch taktisch kluges Vorgehen die Verjährung der Forderung eintreten zu lassen. Mietrechtliche Ersatzansprüche unterliegen der so genannten kurzen Verjährung nach § 548 BGB. Diese beträgt sechs Monate und beginnt mit der Rückgabe der Mietsache. Innerhalb dieser kurzen Zeit muss der Vermieter bzw. der den Vermieter vertretende Verwalter verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen, z. B. Klage erheben, einen Mahnbescheid beantragen oder mit dem Schuldner über den Anspruch verhandeln. Vorteilhaft ist es daher, mit der Beantwortung des Forderungsschreibens eine Zeit zu warten, um möglichst viel Verjährungszeit herauszuholen.
Tipp: Die Korrespondenz sollte in die Länge gezogen werden. Es ist jede Äußerung zu vermeiden, die als “verhandeln” interpretiert werden könnte, da dies die Verjährung hemmen würde. “Hemmung der Verjährung” bedeutet, dass sich die Dauer der Verjährung um den Zeitraum verlängert, in dem sich die Parteien in Verhandlung befunden haben. Bei einem Briefwechsel können das mehrere Wochen sein, denn die Zeit binnen derer der Andere mit der Beantwortung eines Briefes rechnen darf, wird voll hinzugerechnet und die Verjährung tritt frühestens drei Monate nach Beendigung der Verhandlungen ein, § 203 BGB.
Das Forderungsschreiben beantwortete Inga G. nach drei Wochen Wartezeit, indem eine Einstandspflicht zurückwies und sich nach der Art des Schadens und dessen Ort erkundigte. Dann verlangte sie Fotos vom Schaden und erklärte, dass sie mit dem Nutzer des Zimmers Kontakt aufnehmen werde aber bis auf weiteres an der bereits erklärten Zurückweisung festhält. Schließlich erklärte sie, dass sie mit dem Nutzer des Zimmers Kontakt aufgenommen habe und dass es bei der Zurückweisung der Ansprüche bleibt. Der Briefwechsel zwischen Verwalter und Inga G. zog sich so lange hin, bis die sechsmonatige Verjährung eingetreten war. Auf eine Zeugenvernehmung kommt es deshalb nicht mehr an.
Ob die 6-monatige Verjährung nach § 548 BGB auch dann geholfen hätte, wenn Inga G. eine Kaution hinterlegt hätte, hängt davon ab, ob der Vermieter innerhalb der Verjährungsfrist ein Nacherfüllungsverlangen mit Fristsetzung gestellt hat.
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