OLG Schleswig, Urteil vom 01.03.2016
Geschäftszeichen: 3 U 12/15
Im Namen des Volkes
Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten können die Vollstreckung der Verurteilung zur Herausgabe (Ziffer 1. des Tenors des angefochtenen Urteils) durch Sicherheitsleistung in Höhe von 444.702,65 € abwenden. Sie können die Vollstreckung wegen der Verurteilung zur Zahlung (Tenor zu 2. ebenda) und wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Die Beklagten erwarben mit Kaufvertrag vom 19. Januar 2011 (Anlage K 1 im Anlagenband) eine Wohnung nebst zwei Stellplätzen in einer von der Beklagten noch zu errichtenden Wohnungseigentumsanlage in E. Der beurkundete Kaufpreis betrug 403.000,00 €. Er war ratenweise zu zahlen, die letzte Rate war nach vollständiger Fertigstellung fällig. In streitigem Umfang kamen weitere Kosten wegen Zusatzaufträgen hinzu. § 3 der Urkunde sah die Übernahme verschiedener, von der Beklagten noch zu bestellender Grundstückslasten vor. § 10 enthält Regelungen zur Abnahme des Bauwerks. Soweit es im gemeinschaftlichen Eigentum steht, sollte die Abnahme durch den Verwalter erfolgen. Wegen der Einzelheiten des Vertrags wird auf die Urkunde verwiesen.
Die Beklagten nahmen das Sondereigentum (Wohnung nebst Kellerräumen) unter Vorbehalt verschiedener Mängelrügen am 14. März 2012 ab, wie aus dem Abnahmeprotokoll (Anlage K 4) ersichtlich. Der Kaufpreis steht in einer Größenordnung von etwa 8.000,00 € bis 10.000,00 € noch offen. Die genaue Höhe ist streitig, zudem haben die Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln und die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen geltend gemacht. Streit besteht auch über die Verpflichtung der Beklagten zur Übernahme der in der Urkunde aufgeführten Dienstbarkeiten. Die Beklagten haben sich vorgerichtlich darauf berufen, der Übernahme dieser Lasten widersprochen zu haben (Schreiben v. 2.10.2013, Anlage K 11). Im Rechtsstreit berufen sie sich darauf, jedenfalls keine Bestätigung einer Übernahmepflicht zu schulden. Die Klägerin erklärte mit Schreiben vom 30. September 2013 (Anlage K 2) den Rücktritt wegen Zahlungsverzugs und mit Schreiben vom 15. Januar 2014 (Anlage K 16) den Rücktritt zusätzlich gestützt auf das angebliche beharrliche Leugnen der Verpflichtung zur Übernahme der Dienstbarkeiten.
Mit Schreiben vom 11. Februar 2014 bot die Klägerin sämtlichen Mitgliedern der WEG mit Ausnahme der Beklagten eine erneute Abnahme des Gemeinschaftseigentums an. Hintergrund waren Bedenken an der formularmäßigen Ermächtigung der Verwalterin zur Abnahme in den Kaufvertragsurkunden. Die Beklagten erhielten eine Kopie des Schreibens von den Miteigentümern M. Sie änderten dieses so ab, dass es als an sie gerichtetes Schreiben erschien. Der Text des Schreibens ließ für den Empfänger die Wahl zwischen einer Genehmigung der Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums und dem Wunsch nach Durchführung einer neuerlichen Abnahmeverhandlung offen. Die Beklagten entschieden sich für Letzteres, unterzeichneten es unter dem 28. Februar 2014 und sandten es an die Klägerin zurück. Zweitinstanzlich ist streitig geworden, ob beide Beklagten die Veränderungen vornahmen oder – so in der Berufung vorgetragen – dies nur durch den Beklagten zu 1. geschah und die Beklagte zu 2. davon nicht wusste.
Nach diesem Vorgang erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 12. März 2014 erneut den Rücktritt.
Die Klägerin hat Klage auf Rückabwicklung des Kaufvertrags, Zahlung einer monatlichen Nutzungsentschädigung in Höhe von 1.700,00 € ab Februar 2014 und Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 3.728,90 € erhoben. Sie hat ferner klageweise von den Beklagten die Einwilligung in die Löschung der zu ihren Gunsten eingetragenen Vormerkungen verlangt. Die Beklagten sind der Klage entgegengetreten.
Wegen des Parteivortrags erster Instanz im Einzelnen wird auf das angefochtene Urteil verwiesen.
Darin hat das Landgericht der Klage im Wesentlichen stattgegeben. Der Anspruch auf Herausgabe der Wohnung ergebe sich aus den §§ 324, 241 Abs. 2, 346 Abs. 1 BGB. Der Rücktritt der Klägerin vom 12. März 2014 sei wirksam, weil die Beklagten durch die Veränderung und Rücksendung des Schreibens (Anlage K 19) ganz erheblich gegen ihre Pflichten zur gegenseitigen Rücksichtnahme nach § 241 Abs. 2 BGB verstoßen hätten und der Klägerin ein weiteres Festhalten am Vertrag nicht zuzumuten sei. Aus § 241 Abs. 2 BGB folgten u.a. Loyalitäts- und Mitwirkungspflichten bei der Durchführung des Vertrags. Gegen diese hätten die Beklagten durch die Veränderung des Schreibens (Anlage K 19) in Täuschungsabsicht verstoßen. Ihr Handeln habe darauf gezielt, eine erneute Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu erlangen. Nach gut vertretbarer Rechtsauffassung der Klägerin sei dies gegenüber den Beklagten bereits erfolgt gewesen. Die Beklagten hätten die Streitfrage gerichtlich oder außergerichtlich klären können, ohne die Klägerin zu täuschen. Ihr sei nunmehr ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten. Die Pflichtverletzung sei so wesentlich, dass ein Festhalten daran für die Klägerin unzumutbar sei. Die Beklagten hätten die Klägerin getäuscht, oder dies jedenfalls wissentlich versucht, um sich einen ganz erheblichen Vorteil im Rahmen der Vertragsdurchführung zu verschaffen. Sie hätten eine Neuabnahme des Gemeinschaftseigentums erreichen wollen. Die Abnahme gehöre aber aufgrund ihrer Rechtsfolgen zu den wichtigsten Rechtsakten beim Neubau. Durch akribische Verfälschung der Anlage K 19 hätten die Beklagten versucht, sich erneut die rechtlichen Wirkungen der Abnahme zu ihren Gunsten zu sichern. Auf ihre Strafbarkeit in diesem Zusammenhang komme es nicht an. Es komme auch nicht darauf an, dass der Klägerin die Täuschung aufgefallen sei, denn jedenfalls sei eine ganz erhebliche Gefährdung der rechtlichen und wirtschaftlichen Interessen der Klägerin eingetreten. Da die Beklagten auch in der mündlichen Verhandlung die Vorwerfbarkeit ihres Verhaltens nicht hätten einsehen wollen, könne die Klägerin auch bei dem noch zu klärenden Streit über die Mängel nicht sicher sein, dass sich die Beklagten wieder einen Vorteil durch Täuschung zu verschaffen versuchten. Ihr Interesse an einem Verbleiben in der Wohnung wiege zwar erheblich, müsse jedoch vor dem Hintergrund der absichtlichen Täuschung und der Uneinsichtigkeit der Beklagten dahinter zurücktreten. Einer Fristsetzung oder Abmahnung habe es nach § 324 BGB nicht bedurft. Die beiderseits empfangenen Leistungen seien nach § 346 Abs. 1 BGB zurück zu gewähren, wobei der Herausgabeanspruch der Klägerin nach § 308 ZPO nur als Zug-um-Zug-Leistung gegen Rückzahlung des Kaufpreises zu tenorieren gewesen sei.
Die vorherigen Rücktrittserklärungen der Klägerin seien nicht wirksam gewesen, da die Voraussetzungen der §§ 323, 324 BGB nicht vorgelegen hätten. Der geringe noch offene Teilbetrag könne einen Rücktritt vom gesamten Vertrag ebenso wenig begründen wie das Inabredestellen der Rechte der Klägerin im Zusammenhang mit den Grundstücksbelastungen.
Aus den §§ 346 Abs. 2 Nr. 1, 100 BGB stünde der Klägerin ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu. Die Höhe des monatlichen Gebrauchsvorteils sei mit 1.700,00 € unstreitig. Der Zinsanspruch hierauf sei aus Verzug nach § 346 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet, jedoch – einschränkend gegenüber dem Klagantrag – erst zum jeweiligen Monatsende. Dem Zahlungsanspruch stünde kein Zurückbehaltungsrecht wegen Schlechtleistung der Klägerin gegenüber, weil deren Leistungspflicht infolge des Rücktritts nicht mehr bestünde. Eine Aufrechnung hätten die Beklagten nur gegenüber der Gesamtforderung der Klägerin aus dem Kaufvertrag und den Zusatzverträgen erklärt, nicht aber gegenüber ihrer Forderung auf Nutzungsentschädigung.
Den Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten hat das Landgericht abgewiesen, weil sich die Beklagten infolge der Unwirksamkeit der ersten beiden Rücktrittserklärungen nicht im Verzug befunden hätten.
Da infolge des zuletzt wirksam erklärten Rücktritts kein Anspruch der Beklagten auf Übertragung des Eigentums mehr bestünde, sei die Eintragung der Vormerkung für die Beklagten unrichtig geworden. Der Klägerin stünde dementsprechend aus § 894 BGB ein Anspruch gegen sie auf Bewilligung der Löschung zu.
Den Klaganträgen entsprechend sei nur eine Tenorierung Zug-um-Zug gegen – einmalige – Rückzahlung des geleisteten Betrags auszusprechen.
Die Beklagten haben Berufung eingelegt. Sie teilen die Auffassung des Landgerichts, dass sich ein Rücktritt der Klägerin weder auf Zahlungsverzug noch auf die verweigerte Abgabe einer „Wohlverhaltenserklärung“ stützen lasse. Der Rücktritt lasse sich entgegen der Auffassung des Landgerichts aber auch nicht damit begründen, dass sie durch eine verfälschte Urkunde bei der Klägerin den Irrtum hätten erregen wollen, dass diese ihnen eine neuerliche Abnahmeverhandlung anbiete und dass sie ihrerseits dieses Angebot angenommen hätten. Sie hätten dieses Schreiben – und zwar die als Anlage K 19 eingereichten drei Seiten – von dem Wohnungseigentümer M erhalten und mit abgedecktem Namen auf einem PC gespeichert. Der Beklagte zu 1. – und nur er – habe, nachdem er zwei Wochen lang vergeblich auf ein gleiches Schreiben gewartet habe, ihre Anschrift in das leere Adressfeld mittels eines Adressetiketts eingesetzt, das leere Anredefeld in diesem Schreiben mittels eines Aufklebers geändert und auf der Seite 3 den vorformulierten Text unterzeichnet, dass sie die Durchführung einer neuerlichen Abnahmeverhandlung wünschten. Sie seien sich zu diesem Zeitpunkt sicher gewesen, als „werdende Wohnungseigentümer“ die Abnahme des Gemeinschaftseigentums veranlassen zu müssen. Der absurde Gedanke, die Klägerin hierdurch zu täuschen, sei ihnen niemals in den Sinn gekommen. Sie hätten nur deutlich machen wollen, dass sie die Durchführung einer neuerlichen und vollständigen Abnahme wünschten. Bis dahin habe es nur Teilabnahmen gegeben, die nicht vertraglich vereinbart gewesen seien. Außerdem hätten sie bei einer neuerlichen Abnahme die Beseitigung der bereits 2012 gerügten Mängel feststellen lassen wollen. Wenn die Klägerin, der Annahme des Landgerichts entsprechend, bereits von einer Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch sie ausgegangen sei, hätten sie ohnehin keine Neuabnahme des Gemeinschaftseigentums erreichen können. Richtigerweise habe es allerdings keine Abnahme gegeben, sondern nur vertraglich nicht vereinbarte Teilabnahmen. Die Klägerin habe überdies in dem Schreiben Anlage K 19 selbst mitgeteilt, dass sie aufgrund der obergerichtlichen Rechtsprechung noch nicht von einer Abnahme ausgehen könne. Es sei aber auch nicht richtig, dass sie der Klägerin „vorgespielt“ hätten, dass zwischen ihnen und der Klägerin eine rechtsgeschäftliche Vereinbarung zur Durchführung einer neuerlichen Abnahmeverhandlung zustande gekommen sei. Der von ihnen unterzeichnete und an die Klägerin zurückgesandte Text enthalte seinem Wortlaut nach nur den Wunsch nach einer neuerlichen Abnahmeverhandlung, den die Klägerin nicht hätte zu erfüllen brauchen. Die Beklagten rügen in diesem Zusammenhang die Behauptung der Klägerin als nicht glaubhaft, dass diese kein Schreiben mit der Textzeile „wir wünschen die Durchführung einer neuerlichen Abnahmeverhandlung“ versandt habe.
Es liege auch keine Unzumutbarkeit der weiteren Vertragsdurchführung durch die Klägerin im Sinne des § 324 BGB vor. Eine solche Unzumutbarkeit komme nur bei besonders schwerwiegenden Vertragsverletzungen in Betracht. § 324 BGB regele nicht den Fall, dass die Unzumutbarkeit des Leistungsempfangs eintrete, nachdem bereits ein Teil der Leistungen erbracht worden sei. Da es bei § 324 BGB aber um die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Schuldverhältnisses gehe, könne der darauf gegründete Rücktritt nur ein Teilrücktritt für die noch nicht erbrachten Leistungsteile sein. Ein Teilrücktritt sei hier aber gar nicht möglich.
Die Beklagten meinen, dass auch bei einer Abwägung der jeweiligen Parteiinteressen keine Unzumutbarkeit nach § 324 BGB begründet sei. Das Interesse der Klägerin bestünde im Wesentlichen am Erhalt des Werklohns, dieses Interesse sei fast vollständig erfüllt. Darüber hinausgehende Interessen der Klägerin seien nicht zu erkennen. Insbesondere könne sie kein Interesse an einer Abnahme des Werks durch die Beklagten haben, denn sie gehe von einer solchen Abnahme doch aus. Soweit noch rein rechnerisch ein Zahlungsrückstand bestehe, werde ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht, über dessen Berechtigung gestritten werden möge. Dem allenfalls in noch geringem Umfang bestehenden Erfüllungsinteresse der Klägerin stünde das weit bedeutendere Erfüllungsinteresse ihrerseits gegenüber. Sie hätten der Klägerin nahezu den gesamten Kaufpreis gezahlt, bewohnten die Eigentumswohnung seit über drei Jahren, nutzten die erworbenen Tiefgaragenstellplätze und hätten erhebliche Investitionen in die Wohnung getätigt. Sie verlören die von der Klägerin an sie zu erbringende Leistung vollständig, wenn aus der vermeintlich von ihnen begangenen Pflichtverletzung eine Unzumutbarkeit der Klägerin zum weiteren vertraglichen Zusammenwirken gefolgert würde. Ein „Zusammenwirken“ sei auch gar nicht erforderlich, weil die wechselseitigen Leistungen nahezu vollständig ausgetauscht seien. Folge man der Auffassung der Klägerin, müsse sie gar nichts mehr tun, denn sie habe die ihr obliegenden Leistungen tadellos erbracht.
Abschließend weisen die Beklagten darauf hin, dass § 324 BGB in der Rechtsprechung bisher keine nennenswerte Rolle gespielt habe; wo doch, hätten die Fälle im Wesentlich Verstöße gegen die Leistungstreuepflicht und die Aufklärungspflicht betroffen, die hier nicht in Rede stünden.
Die Beklagten beantragen,
das angefochtene Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil. Eine zunächst schriftsätzlich angekündigte Anschlussberufung in Höhe der ihr nicht zuerkannten Kosten der Rechtsverfolgung (3.728,90 €) hat sie in der mündlichen Verhandlung nicht gestellt.
Entscheidungsgründe
Die Berufung hat keinen Erfolg.
Das Landgericht hat zutreffend auf Rückabwicklung des Kaufvertrags nach Maßgabe der zu Ziffer 1. bis 3. austenorierten Vorgaben (Rückgabe der beiderseits empfangenen Leistungen, Nutzungsentschädigung, Löschungsbewilligung) erkannt. Die Klägerin ist berechtigt vom Kaufvertrag zurückgetreten.
1. Ein Rücktrittsrecht hat das Landgericht zu Recht allerdings weder aus Zahlungsverzug noch aus einer Weigerung der Beklagten zur Übernahme von Dienstbarkeiten hergeleitet.
a) Für den Fall des Zahlungsverzugs verweist § 12 Abs. 1 des Kaufvertrags auf das gesetzliche Rücktrittsrecht der Verkäuferin. Dies kann – unabhängig davon, inwieweit der Bauträgervertrag dem Kauf- oder Werkvertrag unterfällt – nur als Verweisung auf § 323 BGB verstanden werden. Nach § 323 Abs. 1 BGB kann der Gläubiger bei Ausbleiben einer fälligen Leistung vom Vertrag zurücktreten, wenn er dem Schuldner zuvor eine Nachfrist zur Leistungserbringung gesetzt hat. Schon die Nichterbringung einer fälligen Leistung steht nicht fest, weil hierunter nur eine durchsetzbare Leistung zu verstehen ist. Daran fehlt es nach Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts (Schwarze in Staudinger, Bearb. 2015, § 323 Rn. B 28). Ein solches machen die Beklagten wegen zahlreicher Mängel geltend. Über die Berechtigung dieses Einwands hat das Landgericht keine Feststellungen getroffen. Auch der Senat kann hierüber nicht abschließend entscheiden, weil es zuvor noch einer Beweisaufnahme bedürfte. Es kommt aber nicht darauf an. Auch bei Annahme eines durchsetzbaren und nicht durch – ebenfalls geltend gemachte – Aufrechnung erloschenen restlichen Anspruchs bestünde kein Rücktrittsrecht. § 323 Abs. 5 BGB verwehrt den Rücktritt bei Unerheblichkeit der Pflichtverletzung. Davon ist bei einem rückständigen Betrag von weniger als 2 % des Kaufpreises auszugehen. Der BGH lässt bei einem Mangel, dessen Behebung einen Betrag von 5 % des Kaufpreises übersteigt, einen Rücktritt zu, bei einem geringfügigeren Mangel nicht (Staudinger/Schwarze, § 323 Rn. C 26). Für das Verhältnis zwischen Kaufpreis und offenem Zahlungsbetrag kann nichts anderes gelten.
b) Ein beharrliches Bestreiten der Verpflichtung zur Übernahme von Dienstbarkeiten durch die Beklagten kann den Rücktritt ebenfalls begründen. Er ließe sich nur auf § 324 BGB stützen, wonach ein Verstoß gegen die beiderseitigen Rücksichtnahmepflichten aus einem Vertrag (§ 241 Abs. 2 BGB) durch den Schuldner den Gläubiger zum Rücktritt berechtigt, wenn ihm ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. Der insoweit erhobene Vorwurf rechtfertigt die Unzumutbarkeit weiterer Vertragsdurchführung ersichtlich nicht. Die Dienstbarkeiten sind im Grundbuch eingetragen, einer Mitwirkung der Beklagten hierfür bedurfte und bedarf es nicht. Sie nehmen die Klägerin auch nicht auf Löschung in Anspruch, sondern verlangen nachdrücklich trotz der eingetragenen Dienstbarkeiten die Auflassung des Grundstücks. Mehr kann zur ordnungsgemäßen Vertragsdurchführung nicht verlangt werden.
2.
Ein Rücktrittsrecht aus § 324 BGB besteht aber wegen der Verfälschung des Schreibens vom 11. Februar 2014 (Anlage K 19).
a) Die Vorschrift ist anwendbar. Die Unzumutbarkeit des Leistungsempfangs kann auch dann noch eintreten, wenn bereits ein Teil der Leistung erbracht worden ist. Nach Schwarze (in Staudinger, § 324 Rn. 41) soll der Rücktritt nach § 324 BGB sogar noch nach vollständiger Leistungserbringung möglich sein, dann nämlich, wenn dem Gläubiger die Nutzung der Leistung wegen der Schwere der Pflichtverletzung nicht mehr zuzumuten ist. Die Folgen eines Rücktritts nach erbrachter Teilleistung sind im Gesetz nicht eigens geregelt. Grundsätzlich wird davon auszugehen sein, dass in einem solchen Fall in der Regel nur ein Teilrücktritt für die noch nicht erbrachten Leistungsteile in Betracht kommt, weil die Pflichtverletzung die Entgegennahme der bereits erbrachten Leistungen nicht nachträglich unzumutbar macht. Entsprechend § 323 Abs. 5 Satz 1 BGB lässt sich allerdings ein Rücktritt vom Vertrag insgesamt begründen, wenn der Gläubiger an der erbrachten Teilleistung kein Interesse hat (Ernst in MüKo-BGB, 7. Aufl. 2016, § 324 Rn. 14; Staudinger/Schwarze, § 324 Rnrn. 48, 55). Voraussetzung eines Teilrücktritts sind indes Teilbarkeit der Leistungspflicht und der Gegenleistungspflicht (Staudinger/Schwarze, § 323 Rn. D 27; § 324 Rn. 55). Die von der Klägerin zu erbringende Leistung ist jedoch unteilbar. Eine Teilrücknahme ihrer Leistung ist nicht möglich. Die Beklagten können den Besitz und die Eigentumsanwartschaft an der Wohnung und an dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum nur als Ganzes zurückgeben. Rechtsfolge des § 324 BGB kann hier deshalb nur der Rücktritt vom ganzen Vertrag sein.
b) § 324 BGB setzt zunächst die Verletzung einer dem Schuldner in einem gegenseitigen Vertrag nach § 241 Abs. 2 BGB obliegenden Pflicht voraus. § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet jeden Beteiligten eines Schuldverhältnisses zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen. § 241 Abs. 2 BGB bringt damit zum Ausdruck, dass sich das Schuldverhältnis nicht in der Herbeiführung des vereinbarten Leistungserfolgs erschöpft, sondern eine von Treu und Glauben beherrschte Sonderverbindung darstellt, bei der zu den leistungsbezogenen Pflichten die Pflicht zur wechselseitigen Rücksichtnahme hinzukommt (Grüneberg in Palandt, 75. Aufl. 2016, § 241 Rn. 6). Diese Rücksichtnahmepflichten bestehen insbesondere in Schutz-, Fürsorge-, Obhuts-, Aufklärungs- und Verschwiegenheitspflichten. Ihr Inhalt richtet sich in erster Linie nach dem Zweck des Schuldverhältnisses, der Schutzbedürftigkeit der Parteien und der vertraglichen Risikoverteilung (Staudinger/Löwisch, § 324 Rn. 35). Im Grundsatz kann jede Verletzung einer solchen Pflicht den Anwendungsbereich des § 324 BGB eröffnen. Auf das Erfordernis der Verletzung einer „wesentlichen“ Pflicht hat der Gesetzgeber bewusst verzichtet. Es erschien unnötig, weil ohnehin nur die Verletzungen einer wesentlichen Pflicht zur Unzumutbarkeit eines Festhaltens am Vertrag führen kann (Rechtsausschuss BT-Drucks. 14/7052 Seite 186 zu § 282 BGB, Seite 192 f zu § 324 BGB; Schmidt in BeckOK-BGB, Stand 01.11.2015, § 324 Rn. 4). Letztlich geht es um Fälle, in denen die Vertrauensgrundlage zwischen den Vertragsparteien durch eine Partei schwerwiegend gestört wird. Hierzu rechnen Fälle der Täuschung bei der Vertragsabwicklung (Palandt/Grüneberg, § 324 Rn. 3), etwa durch – auch nur versuchten – Betrug (MüKo-BGB/Ernst, § 324 Rn. 12).
c) Die Verfälschung des Schreibens vom 11. Februar 2014 stellt eine erhebliche Pflichtverletzung der Beklagten dar.
aa) Die Veränderung des Schreibens ist beiden Beklagten anzulasten. Die Beklagten wollen sie in der Berufung allein auf den Beklagten zu 1. abwälzen. Sie tragen vor, die Beklagte zu 2. habe von der Veränderung des Schreibens, dass der Beklagte zu 1. von dem Miteigentümer M erhalten habe, nichts gewusst. Beide Beklagten haben dies auch in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat noch einmal bekräftigt. Sie können mit diesem Vortrag jedoch nicht gehört werden. Sie sind aufgrund der Tatbestandswirkung des § 314 ZPO an die unangefochten gebliebenen Feststellungen des Landgerichts gebunden, das den Fälschungsvorgang unmissverständlich beiden Beklagten zugeordnet hat (UA Seite 5). Dies entspricht auch dem erstinstanzlichen Vortrag der Beklagten und der protokollierten Erklärung des Beklagten zu 1. in der mündlichen Verhandlung vom 26. November 2014. Der jetzige Vortrag ist zudem unglaubhaft. Es ist lebensfremd, dass die Beklagte zu 2. zunächst zwei Wochen lang vergeblich auf ein solches Schreiben der Klägerin gewartet hat und dann, als ihr Ehemann ihr ein solches präsentieren konnte, nicht mit ihm darüber gesprochen hat, weshalb es unerwartet doch noch auftauche. Spätestens durch dessen zu erwartende Erklärung hätte sie von der Verfälschung gewusst und damit, ebenso wie er, das Schriftstück in voller Kenntnis der Verfälschung unterschrieben.
bb) Die Veränderung des Schreibens als solche durch Austausch der Adressenangabe ist unstreitig. Ob dies, wie es im angefochtenen Urteil heißt (UA Seite 5), dadurch geschah, dass sie das Schreiben mithilfe von Kopiertechnik und offenbar aufgeklebten Zetteln abgeändert haben, oder ob dies ihrem Vortrag in der Berufung entsprechend durch Speicherung auf dem PC mit abgedecktem Namen und späterem Einsetzen eines Adressetiketts in das nun leere Adressfeld geschah, ist unerheblich. Sie haben jedenfalls ein Schreiben angefertigt, dass den Eindruck erweckte, es sei an sie gerichtet gewesen, während es tatsächlich an die Wohnungseigentümer M gerichtet gewesen war.
cc) Die Beklagten haben das Schreiben in Täuschungsabsicht erstellt. Es erweckte den Eindruck, die Klägerin habe ihnen – wie den anderen Wohnungseigentümern – eine Neuabnahme des Gemeinschaftseigentums angeboten, was tatsächlich nicht der Fall war. Dass ihnen dabei der Gedanke an eine Täuschung der Klägerin niemals in den Sinn gekommen sein soll, ist unglaubhaft. Sie behaupten, sie hätten nur deutlich machen wollen, dass sie die Durchführung einer neuerlichen und vollständigen Abnahme wünschten. Weshalb sie dafür jedoch diesen Weg wählten, hat der Beklagte zu 1. auch in der mündlichen Anhörung vor dem Senat nicht nachvollziehbar zu erläutern vermocht. Hätten sie schlicht eine Abnahme verlangen wollen, hätten sie dies auf wesentlich einfachere Weise durch ein eigenes Schreiben an die Klägerin erklären können. Ihnen war jedoch klar, dass die Klägerin sich nicht darauf einlassen würde. Dies gilt unabhängig davon, welchen Parteivortrag man zugrunde legt. Die Klägerin hat vorgetragen, sie sei bereits von einer Abnahme durch den Beklagten zu 1., der hierbei seine Ehefrau vertreten habe, ausgegangen, weil er bereits an der vorangegangenen Abnahme teilgenommen und sie als Mitglied des Beirats der WEG unterzeichnet habe (Anlage K 5; zur Bevollmächtigung s. § 11 Nr. 1 der Teilungserklärung, Anlagenkonvolut K 24). Die Beklagten behaupten hingegen, die Klägerin habe sie nach der Rücktrittserklärung nicht mehr als abnahmeberechtigte „werdende Wohnungseigentümer“ behandelt. Welcher Grund auch immer die Klägerin bewogen haben mag, die Beklagten anzuschreiben, sie haben jedenfalls gewusst, dass die Klägerin keine Abnahme mehr mit ihnen durchführen wollte. Wollten sie eine solche doch erreichen, konnte dies nur geschehen, indem sie den Eindruck erweckten, dass die Klägerin ihnen ein solches Angebot doch unterbreitet habe. Dem diente die Verfälschung des Schreibens. Einen anderen Zweck kann es nicht gehabt haben. Im Gegenteil hat der Beklagte zu 1. vor dem Senat bestätigt, dass er davon ausgegangen sei, mit dem Schreiben ein Angebot für eine erneute Abnahme des Gemeinschaftseigentums bekommen und gegengezeichnet zu haben und dies auch gewollt zu haben.
dd) Die Beklagten können nicht damit gehört werden, dass eine Täuschung nicht vorliegen könne, weil die Klägerin nicht habe getäuscht werden können. Die Beklagten schließen dies daraus, dass die Klägerin ihnen bewusst kein Angebot zur neuerlichen Abnahme unterbreitet habe. Zum einen aber konnte die Klägerin nicht ausschließen, dass sie auch den Beklagten versehentlich ein solches Schreiben gesandt hatte. Davon ist nach seiner Erklärung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat der Geschäftsführer der Klägerin – wie naheliegend – zunächst auch ausgegangen. Erst durch Überprüfung habe sich die Unechtheit herausgestellt.
Die Beklagten konnten auch nicht davon ausgehen, dass die Klägerin deshalb nicht getäuscht werden würde, weil jedenfalls die Seite 2 mit der Unterschrift ihres Geschäftsführers sogleich als Kopie erkennbar war. Die Beklagten konnten bereits nicht wissen, dass die Klägerin alle Schreiben an die Käufer original unterschrieben hatte. Vor allem stellen sich die Seiten 1 und 2 als Schreiben der Klägerin an die jeweiligen Käufer dar, so dass eine Rücksendung einer Kopie dieser Seiten mit der original von den Käufern – hier den Beklagten – unterzeichneten Seite 3 bei der Klägerin nicht zwangsläufig auf Verdacht stoßen musste.
Zum anderen war nicht einmal gewiss, dass bei der Klägerin Wochen nach der Versendung des Schreibens noch bekannt sein würde, dass dieses nicht auch an die Beklagten hat gehen sollen. Der Beklagte zu 1. hat das Schreiben im Übrigen nicht nur zur Täuschung der Klägerin eingesetzt. Die Klägerin hat erstinstanzlich unwidersprochen vorgetragen, dass der Beklagte zu 1. einen Personalwechsel bei der Verwalterin der Anlage zum Anlass genommen habe, den nunmehr zuständigen Mitarbeiter unter Vorlage und Hinweis auf den Inhalt des Schreibens aufzufordern, für die Eigentümergemeinschaft die angeblich mit der Klägerin vereinbarte neuerliche Abnahme durchzuführen.
ee) Es verfängt auch nicht, wenn die Beklagten einen Täuschungsversuch mit der Begründung in Abrede stellen wollen, dass sie doch ohnehin nur die Durchführung einer neuerlichen Abnahmeverhandlung „gewünscht“, also keineswegs den Eindruck erweckt hätten, sie hätten darüber eine Vereinbarung mit der Klägerin getroffen. Bei dieser Auslegung des Schreibens betrachten die Beklagten den Satz
„Wir wünschen die Durchführung einer neuerlichen Abnahmeverhandlung.“
unzulässigerweise isoliert. Er ist jedoch im Gesamtzusammenhang des Schreibens zu lesen. Die Klägerin erläuterte darin, dass die formularmäßige Bevollmächtigung des Verwalters zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums nach der nunmehrigen obergerichtlichen Rechtsprechung als unwirksam angesehen werden müsse. Jeder Wohnungseigentümer werde deshalb gebeten, entweder an einer erneut anzusetzenden Abnahme des Gemeinschaftseigentums teilzunehmen oder aber die bereits erfolgte Abnahme zu genehmigen. Letzteres haben die Beklagten abgelehnt, indem sie den hierfür vorgesehenen Text durchgestrichen haben. Sie haben sich für den Wunsch nach einer neuen Abnahme entschieden. Dieser „Wunsch“ war erkennbar keine Bitte, der die Klägerin nachkommen mochte oder nicht. Ausweislich des Inhalts des Schreibens sah sich die Klägerin vielmehr gehalten, mit allen Wohnungseigentümern, die die frühere Abnahme nicht genehmigten, auf Wunsch erneut eine Abnahme durchzuführen. Darüber, dass sie auch den Beklagten gegenüber dazu verpflichtet sei, haben diese sie mit dem Schreiben getäuscht.
d) Bei einer Abwägung aller Umstände ist der Klägerin angesichts des unredlichen Verhaltens der Beklagten und ihrer fehlenden Unrechtseinsicht ein Festhalten am Vertrag nicht zuzumuten.
aa) Die Unzumutbarkeit eines Festhaltens am Vertrag ist entgegen des scheinbar nur die Belange des Gläubigers berücksichtigenden Wortlauts des § 324 BGB aufgrund einer Abwägung der beiderseitigen Interessen festzustellen. Dabei sind insbesondere der Vertragsgegenstand, das für die Durchführung des Vertrags notwendige Vertrauensverhältnis und die Dauer der Vertragsbeziehung zu berücksichtigen (BeckOK-BGB/Schmidt, § 324 Rn. 6; MüKo-BGB/Ernst, § 324 Rn. 7). Wenngleich die Vorschrift kein Verschulden des Schuldners voraussetzt, so ist doch der Grad der Vorwerfbarkeit mit zu berücksichtigen. In diesem Rahmen kann es auch von Bedeutung sein, wenn der Gläubiger die Pflichtverletzung mit zu vertreten hat (BT-Drucks. 14/7052 Seite 193; BeckOK-BGB/Schmidt, § 324 Rn. 7; Staudinger/Löwisch, § 324 Rn. 57).
Rechtsprechung zu einem Sachverhalt wie dem vorliegenden gibt es nach Kenntnis des Senats nicht. Die beiden hauptsächlich von der Klägerin zitierten Entscheidungen des BGH zur Unzumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag bei unredlichem Verhalten des anderen Teils betrafen einmal einen Vertrag, dessen Durchführung noch nicht begonnen hatte (BGH NJW 1978, 260: Teileaustausch bei Pkw vor Übereignung und Zahlung), und einmal einen Fall ganz erheblich vertragsgefährdenden Verhaltens (BGH NJW 1995, 1954: Veruntreuung der Gelder anderer Mandanten durch Rechtsanwalt). In einem anderen Fall hat er zwar ausgesprochen, dass die Geltendmachung vertraglich nicht bestehender Rechte gegenüber dem Vertragspartner pflichtwidrig sein kann (BGH NJW 2009, 1262). Es stand dort aber nur eine Schadensersatzpflicht nach § 280 BGB in Rede und kein Rücktritt.
Schon vor dem Hintergrund fehlender einschlägiger Rechtsprechung bedarf es einer entsprechend sorgfältigen Abwägung der Umstände des Falles. Sie führt zu dem genannten Ergebnis.
bb) Das Fehlverhalten der Beklagten wiegt schwer.
aaa) Stark ins Gewicht fällt zunächst, dass die Beklagten die Täuschung nicht nur in einer Art „Augenblicksversagen“ begangen haben. Wie das Landgericht zu Recht hervorgehoben hat, haben sie erhebliche Sorgfalt darauf verwandt, das Schreiben „echt“ aussehen zu lassen. Für ihre Adressenangabe haben sie denselben Schrifttyp gewählt, den die Klägerin auch ansonsten in dem Schreiben verwandt hat. Das kann nur bewusst geschehen sein, denn ansonsten verwenden die Beklagten in ihren Schreiben eine nach Typ und Größe andere Schrift (s. etwa Anlage B 38). Unterstrichen wird der Anschein der Echtheit noch durch die Paraphierung durch den Beklagten zu 1. auf Seite 1 und 2 rechts unten (in dem von den Beklagten per Post an die Klägerin geschickten Exemplar, s. Anlage K 40, Bl. 258 f d.A.). Es entsteht so der Eindruck, dass der Beklagte zu 1. den Erhalt einer an ihn und seine Ehefrau gerichteten Erklärung der Klägerin bestätige. Sie haben das Schreiben dann auch nicht gleich nach Unterzeichnung abgesandt, sondern – aus Gründen, die die Beklagten nicht mehr zu erklären vermochten – erst drei Tage später.
bbb) Ins Gewicht fällt auch, dass sich die Täuschungshandlung nicht in der einmaligen Anfertigung und Absendung des Schreibens erschöpft hat. Wie erwähnt, hat der Beklagte zu 1. vielmehr später noch einmal unter Bezugnahme auf dieses Schreiben nach einem Personalwechsel bei dem Verwalter die Durchführung der angeblich vereinbarten Abnahme verlangt.
ccc) Zu berücksichtigen ist das Verhalten der Beklagten nach der Entdeckung des Täuschungsversuchs. Statt sogleich deutlich zu machen, dass sie ihr Verhalten als unrichtig erkannt hätten und dergleichen in Zukunft nicht mehr zu befürchten sei, sind sie bis heute uneinsichtig geblieben. Sie haben zunächst behauptet, nur ein von der Klägerin erstelltes Blankofeld ausgefüllt zu haben (Anwaltsschreiben v. 17.03.2014, Anl. K 37). Diese Erklärung war falsch. Mittlerweile steht fest, dass sie die Adressenangabe aktiv geändert haben. Unverändert bleiben sie dabei, dass ihnen nichts vorzuwerfen sei. Die fehlende Unrechtseinsicht der Beklagten hat im Hinblick auf die weitere Vertragsdurchführung Gewicht. Sie haben der Klägerin in keiner Weise zu erkennen gegeben, dass diese künftig auf redliches Verhalten ihrerseits vertrauen könne.
ddd) Der Täuschungsversuch ist den Beklagten schließlich auch in erheblichem Maße vorwerfbar. Sie haben das Schreiben vorsätzlich und in Täuschungsabsicht verfälscht. Ein den Vorwurf minderndes Mitverschulden der Klägerin liegt nicht vor. Es ließe sich begründen, wenn die Klägerin die Beklagten eindeutig zu Unrecht von einer neuen Abnahme ausgeschlossen hätte. Meinungsverschiedenheiten rechtfertigen zwar nicht den Einsatz unlauterer Mittel. Aber die Fälschung erschiene in milderem Licht, wenn dem Verhalten der Klägerin gegenüber den Beklagten ersichtlich die materielle Berechtigung fehlte.
Dieser Vorwurf ist der Klägerin aber nicht zu machen. Ihre Auffassung, dass es keiner neuen Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Beklagten bedurfte, ist gut vertretbar. Der Beklagte zu 1. war als Mitglied des Beirats der WEG an der Abnahme beteiligt und unterzeichnete die Abnahme-Bescheinigungen. Erstmals in der Berufung bestreitet er, an allen Abnahmeverhandlungen teilgenommen zu haben. Er kann damit nicht gehört werden. Dem Bestreiten steht die Tatbestandswirkung der Feststellung im unstreitigen Tatbestand des angefochtenen Urteils (UA Seite 4) entgegen, dass der Beklagte zu 1. persönlich an den Abnahmen teilgenommen habe. Diese Feststellung entspricht auch dem wiederholten und unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Klägerin, er habe an sämtlichen Abnahmeverhandlungen teilgenommen (so in den Schriftsätzen vom 12.03.2016 S. 3 und vom 26.06.2014 S. 21, Bl. 18, 84 d.A.).
Nachvollziehbar geht die Klägerin davon aus, dass dabei nicht zwischen dem Beklagten zu 1. als Mitglied des Beirats einerseits und als Wohnungseigentümer andererseits unterschieden werden könne, sondern er das Gemeinschaftseigentum nur entweder als vertragsgerecht anerkannt haben kann oder nicht. Nachvollziehbar ist auch ihre Auffassung, dass Erklärungen des Beklagten als Wohnungseigentümer zugleich in Vollmacht für die Beklagten zu 2. erfolgten; die Klägerin kann sich hierzu auf § 11 Nr. 1 der Teilungserklärung stützen. Ob die Auffassung der Klägerin einer genauen rechtlichen Prüfung standhält oder nicht, ist unerheblich. Entscheidend im vorliegenden Zusammenhang ist nur, dass sie jedenfalls gut vertretbar ist und ihre Weigerung eines erneuten Angebots zur Abnahme an die Beklagten deshalb keineswegs so abwegig war, dass der Einsatz unredlicher Mittel durch die Beklagten verzeihlich erschienen wäre.
Gleiches gilt für die von den Beklagten erhobene Rüge der Unzulässigkeit von Teilabnahmen. Es ist schon nicht recht erkennbar, weshalb die Teilabnahmen unwirksam gewesen sein sollten. Wenn sie im Vertrag nicht vereinbart waren, heißt dies nur, dass die Klägerin keinen Anspruch darauf hatte. Daraus folgt aber nicht deren Unwirksamkeit, wenn sich die Beteiligten übereinstimmend doch dazu bereitfanden und durch ihre Unterschrift unter der letztendlich erstellten Abnahme-Bescheinigung zu erkennen gaben, dass sie mit dem Abnahmeverfahren einverstanden waren. Auch dies bedarf indes keiner Entscheidung, denn auch hier gilt, dass die Auffassung der Wirksamkeit der Teilabnahmen seitens der Klägerin jedenfalls gut nachvollziehbar war und die Beklagten keinen Anlass hatten, sich mit unredlichen Mitteln dagegen zu wehren.
Schließlich lässt auch die Anweisung der Klägerin an den Notar nach der Rücktrittserklärung vom 30.09.2013, entsprechend der in § 12 des Kaufvertrags getroffenen Regelung die Löschung der zugunsten der Beklagten in das Grundbuch eingetragenen Vormerkung zu beantragen, den Täuschungsversuch nicht in einem milderen Licht erscheinen. Zwar hat der BGH – wie schon die Vorinstanz – den auf die Anweisung hin ergangenen entsprechenden Vorbescheid für pflichtwidrig erklärt; er verstoße gegen die Amtspflicht zur unparteilichen Ausübung des Notaramtes, weil einerseits viel für die Unwirksamkeit der Vertragsklausel spräche und andererseits die Nachteile für die Beklagten bei Durchführung der Anweisung erheblich seien (s. im Einzeln BGH, Beschluss vom 01.10.2015 – V ZB 171/14 -). Jedoch hat sich die Klägerin selbst nur eines ihres Erachtens bestehenden vertraglichen Rechtes bedient, gegen die sich die Beklagten mit den vorgesehenen Rechtsmitteln wehren konnten und erfolgreich gewehrt haben. Es berechtigte die Beklagten nicht, bei dem Streit um die Durchführung der Abnahme zu unredlichen Mitteln zu greifen.
eee) Ob die Verfälschung des Schreibens als Urkundenfälschung strafbar ist oder nicht, ist hingegen unerheblich. Der Rechtsstreit muss deshalb nicht bis zum Ausgang des Strafverfahrens ausgesetzt werden. Im vorliegenden Fall ist nicht die Verwirklichung des Straftatbestands entscheidend, sondern das Verhalten der Beklagten im Schuldverhältnis gegenüber der Klägerin. Dieses war unabhängig von der strafrechtlichen Beurteilung unredlich.
cc) Dem Fehlverhalten der Beklagten ist die Belastung der Klägerin durch die weitere Vertragsbindung einerseits und das Interesse der Beklagten an der Vertragsdurchführung andererseits gegenüberzustellen.
aaa) Es spricht zunächst viel für eine Zumutbarkeit für die Klägerin. Dem ersten Anschein nach sind die wechselseitigen hauptsächlichen vertraglichen Leistungen nahezu vollständig schon erbracht. Der offene Zahlungsrückstand der Beklagten ist, wie dargestellt, so gering, dass er die Klägerin selbst bei unberechtigter Zahlungsverweigerung nicht zum Rücktritt berechtigte. Ein Festhalten an einem nahezu abgewickelten Vertrag wäre der Klägerin fraglos zuzumuten. Dies gilt zumal deshalb, weil die Folgen des Rücktritts für die Beklagten erheblich sind. Sie hatten ihrem Vortrag zufolge Erwerbsnebenkosten von gut 16.000 € und Kosten für zusätzliche Einbauten in Höhe von fast 50.000 € (Schriftsatz vom 05.01.2015 Seite 4 mit Anl. B 39, Bl. 187, 189 d.A.). Sie haben im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 18.02.2016 überdies noch einmal dargelegt, dass sie sich für die ausgewählte Wohnung als Altersruhesitz entschieden und sich darauf eingestellt hätten. Allerdings ist nicht ganz richtig, dass, wie es dort (Seite 5) heißt, bei einem Unterliegen „alles“ verlören. Die Rückabwicklung führt zwar zum Verlust der Wohnung, damit verbundenen Erwerbs- und Ausbaukosten, jedoch auch zur Rückerstattung des Kaufpreises.
bbb) Der Vertrag ist jedoch keineswegs schon nahezu abgewickelt. Die Klägerin treffen weiterhin umfangreiche Pflichten und wirtschaftliche Risiken. Daran ist die Zumutbarkeit ihres Festhaltens am Vertrag zu messen und zu verneinen.
(1) Die Leistung der Klägerin ist noch nicht nahezu vollständig erbracht. An die Erstellung des Gebäudes schließt sich eine fünfjährige Gewährleistungsfrist an. Die Gewährleistungshaftung beginnt mit der Abnahme (§ 11 Nr. 4 des Kaufvertrags). Sie begann für das Sondereigentum der Beklagten am 14. März 2012, dauerte im Februar 2014 also noch drei Jahre an. Für das Gemeinschaftseigentum hat sie möglicherweise noch nicht einmal begonnen; die Beklagten selbst bestreiten, dass eine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums bereits stattgefunden habe.
Wenn sich in dieser Zeit Mängel herausstellen, kann dies noch erhebliche wirtschaftliche Folgen für die Klägerin haben. Schon jetzt rügen die Beklagten zahlreiche Mängel. So hat der Beklagte zu 1. etwa in der mündlichen Verhandlung erklärt, er habe mit der Klägerin bei einer erneuten Abnahme des Gemeinschaftseigentums noch einmal überprüfen wollen, inwieweit 110 gerügte Mängel mittlerweile abgearbeitet worden seien. Im Rechtsstreit vorgetragen haben die Beklagten etwa Mängel
am Gemeinschaftseigentum
– Ausführung der Balkone mit Stützen,
– Kleinkinderspielplatz auf dem Dach der Tiefgarage,
– Tiefgarage undicht,
– Sohlbänke zu schmal und unfachmännisch angedichtet,
– Belüftungsanlage in Keller und Tiefgarage funktioniert nicht,
– Gegensprechanlage unfachmännisch verdrahtet;
und am Sondereigentum
– viele Risse in den Wänden,
– unterschiedliches Niveau von Diele und Gästebad,
– Terrassengeländer zu hoch angebracht und mit Rostbefall,
– das bodentiefe Fenster im Bad nicht aus blickdichtem Glas,
– Terrassenbelag unsauber eingepasst.
Weitere nicht in den Rechtsstreit eingeführte Mängel sollen hinzukommen. Bei etwa notwendiger Mängelbeseitigung können noch erhebliche Kosten auf die Klägerin zukommen. Kostspielig wäre etwa der Abriss der vorhandenen und die Errichtung neuer Balkone, die – anders als die jetzigen – ohne Stahlstützen auskommen sollen.
Bei der Auseinandersetzung über diese und über alle weiteren künftig gerügten Mängel muss die Klägerin grundsätzlich auf die Redlichkeit der Beklagten vertrauen dürfen. Dies gilt in besonderem Maße deshalb, weil, wie sie zu Recht hervorhebt, der Gegenstand, an dem sich die Mängel zeigen können, in Besitz der Beklagten ist. Aus diesem Grunde geht der wiederholte Vortrag der Beklagten – zuletzt im Schriftsatz vom 18.02.2016 -, ein Bauträger habe keinen Anspruch auf einen „bequemen“ Bauherrn, an der Sache vorbei. Den Beklagten ist nicht anzulasten, dass sie tatsächliche oder vermeintliche Mängel rügen. Es ist ihnen anzulasten, dass sie versucht haben, ihre vertraglichen Ansprüche mit unredlichen Mitteln durchzusetzen. Die Beklagten können auch nicht damit gehört werden, dass die Klägerin keine weiteren Leistungen erbringen müsse, wenn sie – wie sie behaupte – mangelfrei gearbeitet habe. Die Mangelfreiheit ihrer Leistungen ist in großem Umfang zwischen den Parteien streitig. Auch hier gilt, dass die Klägerin in den Auseinandersetzungen hierüber auf Redlichkeit der Beklagten vertrauen können müsste.
Zu Recht hat das Landgericht hervorgehoben, dass die Täuschungshandlung der Beklagten in unmittelbarem Zusammenhang mit dem bestehenden und ggf. weiteren Streit um die Mängelgewährleistung steht. Sie zielte auf eine erhebliche Verbesserung der prozessualen Ausgangssituation für die Beklagten in diesem Streit. Wie die Beklagten selbst vortragen, geht mit der Abnahme die Beweislast auf den Bauherrn über. Vor der Abnahme hat der Unternehmer die Mangelfreiheit, danach der Besteller die Mangelhaftigkeit zu beweisen. Je nach Ausgang der Beweisaufnahme kann der Nachweis der erfolgten Abnahme prozessentscheidende Bedeutung haben. Mit dem verfälschten Schreiben wird suggeriert, dass die Klägerin selbst noch nicht von einer Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Beklagten ausgehe. Bei einer Würdigung dieses Schreibens in einem Rechtsstreit wegen Mängeln hätte sich dies zu Lasten der Klägerin auswirken müssen.
(2) Von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung ist auch der weiterhin drohende Streit um die Verpflichtung der Beklagten zur Übernahme der Dienstbarkeiten.
§ 3 des Kaufvertrags sieht die Übernahme folgender noch zu bestellender Belastungen vor:
Geh- und Fahrrecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Grundbuch Bl. XXX46 Flurstück X/X der Flur XX,
Geh- und Fahrrecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Grundbuch Bl. XXX46 Flurstück X/XX der Flur XX (wohl versehentlich doppelt aufgeführt),
Recht der Klägerin zur Unterhaltung einer Werbeanlage an der Grundstückseinfahrt,
Wege und Leitungsrecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Grundbuch Bl. XXX46, Teilfläche von 425 m² aus dem Flurstück X/X der Flur XX,
Geh- und Fahrrecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Grundbuch Bl. XXX46 Flurstück X/X der Flur XX,
Geh-, Fahr- und Nutzungsrecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers des noch zu verzeichnenden, 425 m² großen Grundstücks Flurstück X/X der Flur XX.
Die Beklagten haben mittlerweile erklärt, die zugunsten der Stadt E bestellten Grunddienstbarkeiten und Baulasten nicht in Frage zu stellen. Offenbar ist – davon ist jedenfalls die Klägerin unwidersprochen ausgegangen (Schriftsatz vom 29.09.2014 S. 15, Bl. 136 d.A.) – damit die erstgenannte Belastung gemeint. Umstritten bleiben jedenfalls drei weitere. Die Beklagten haben die Berechtigung der Baulasten vorgerichtlich ausdrücklich als unberechtigt gerügt. Im Vertrag sei davon keine Rede gewesen (Schreiben vom 27.08.2013, Anl. K 9; ähnlich Schreiben vom 25.03. und 17.09.2013, Anl. K 36 und 38: „nicht vereinbart“), und zwar deshalb, weil sie damals aus gutem Grund widersprochen hätten (Schreiben vom 02.10.2013, Anl. K 11). Sie seien nie darüber aufgeklärt worden (Schreiben vom 18. „Januar“ 2014, Anl. K 20), auch wegen der nachträglich eingetragenen Baulasten werde ein Zurückbehaltungsrecht am Kaufpreisrest geltend gemacht (ebd. Seite 1). Im Rechtsstreit sind sie von der Rüge fehlender Vereinbarung nie abgerückt, sondern haben sich auf den Standpunkt gestellt, dass sie der Klägerin keine „Wohlverhaltenserklärung“ schuldeten. Das mag sein, ist im Rahmen der Abwägung nach § 324 BGB aber nicht entscheidend. Für die Zumutbarkeit des weiteren Festhaltens am Vertrag für die Klägerin kommt es auch darauf an, welcher Streit in Zukunft noch droht. Das Verhalten der Beklagten lässt Streit um die Dienstbarkeiten erwarten, sei es im Rahmen einer Inanspruchnahme der Klägerin wegen Rechtsmängelhaftung, sei es durch ein Vorgehen gegen die Berechtigten aus § 883 Abs. 2 BGB.
Ein solcher Streit hätte für die Klägerin große wirtschaftliche Bedeutung. Zur Höhe der durch die Dienstbarkeit abgesicherten erwarteten Werbeeinnahmen ist nichts bekannt; die Klägerin setzt den Wert mit rd. 50.000 € an (vgl. ihre Berechnung im Schriftsatz vom 29.09.2014 Seite 15, Bl. 136 d. A.). Die Dienstbarkeiten zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Nachbargrundstücks – derzeit angeblich eine Gesellschaft, deren Geschäftsführer zugleich diejenigen der Klägerin sind – sollen den Hintergrund haben, dass der Nachbareigentümer dadurch weniger Stellplätze hat errichten müssen; den Wert veranschlagt die Klägerin auf rd. 75.000 €. Für die WEG X Chaussee X haben diese Dienstbarkeiten zwar keinen Wert, sie belasten sie im Gegenteil. Nachvollziehbar aber wäre, dass sie für das Nachbargrundstück diesen Wert haben und die Klägerin bei einer erzwungenen Löschung in entsprechender Höhe schadensersatzpflichtig wäre. Die Wertangaben selbst sind von den Beklagten nicht in Frage gestellt worden. Die große wirtschaftliche Bedeutung ist damit unstreitig Die Beklagten selbst gehen von großer Bedeutung jedenfalls des Bestands der für das Nachbargrundstück bestellten Dienstbarkeiten für die Baugenehmigung des Nachbargrundstücks aus (Schreiben vom 18. „Jan.“ 2014 Seite 2, Anl. K 20).
Es ist kein Widerspruch, das Abstreiten der Übernahmepflicht hier zu berücksichtigen, es jedoch nicht als eigenen Rücktrittsgrund nach § 324 BGB anzuerkennen. Einen eigenen Rücktrittsgrund stellt es nicht dar, weil das Ableugnen unschädlich ist, solange die Beklagten den Vertrag erfüllen, und weil der Vertragspartner Meinungsverschiedenheiten und daraus drohenden Rechtsstreit hinzunehmen hat. Eigenes Gewicht bekommt der drohende Streit aber dadurch, dass die Klägerin nicht mehr auf eine redliche Form der Auseinandersetzung vertrauen kann. Bei der Abwägung, ob aus der vorgefallenen Unredlichkeit eine Unzumutbarkeit weiterer Vertragsdurchführung folgt, ist dann danach zu fragen, inwieweit eine Auseinandersetzung in Bezug auf das Vertragsverhältnis überhaupt droht. In diesem Zusammenhang bekommt der Streit um die Dienstbarkeiten doch wieder Bedeutung.
Da der Senat aufgrund der dargestellten Abwägung zur Unzumutbarkeit weiteren Festhaltens der Klägerin am Vertrag gelangt, konnte die Berufung keinen Erfolg haben. Da dieses Ergebnis auf einer Abwägung der Umstände des Einzelfalles beruht, liegen Gründe zur Zulassung der Revision nicht vor.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO. Danach waren den Beklagten die gesamten Kosten des Berufungsverfahrens aufzuerlegen, weil der Umfang des Unterliegens der Klägerin durch die Zurücknahme der Anschlussberufung verhältnismäßig geringfügig war. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Unterschriften