OLG Hamburg, Urteil vom 23.03.2016
Geschäftszeichen: 4 U 140/15
Im Namen des Volkes
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 16, vom 17. September 2015 wird zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung von Miete aus einem gewerblichen Mietverhältnis in Anspruch.
Mit Vertrag vom 13. August 2013 vermietete die Klägerin an die Beklagte Flächen im Gebäude X in Hamburg zum Betrieb eines Seminarraums bzw. einer Galerie für kleinere Veranstaltungen wie Tagungen etc. Die Beklagte leistete keinerlei Mietzahlungen unter Hinweis auf verschiedene von ihr behauptete Mängel.
Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, dass die Beklagte nicht zur Mietminderung berechtigt sei.
Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, die fehlende Genehmigung der gewerblichen Nutzung des siebten Obergeschosses stelle einen Mangel dar. Ein weiterer Mangel bestehe darin, dass es für das sechste und siebte Obergeschoss an einem zweiten Rettungsweg fehle.
Mit dem angefochtenen Urteil, auf das wegen des Tatbestandes, der Anträge der Parteien und der Entscheidungsgründe Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Beklagte zur Zahlung rückständiger Miete für die Zeit von Mai 2013 bis Januar 2015 in Höhe von insgesamt € 99.025,42 verurteilt. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, es könne dahinstehen, ob die fehlende Genehmigung der gewerblichen Nutzung des siebten Obergeschosses sowie das behauptete Fehlen eines zweiten Rettungsweges tatsächlich einen Mangel darstellen würde oder nicht. Denn jedenfalls sei das Minderungsrecht der Beklagten nach § 16 Nr. 1 des Mietvertrags ausgeschlossen. Die Klausel, „Eine Minderung der Miete ist ausgeschlossen. Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung bleiben unberührt“, sei wirksam.
Mit ihrer Berufung vertritt die Beklagte insbesondere die Auffassung, dass entgegen der Vereinbarung in § 16 Nr. 1 des Mietvertrags eine Minderung zulässig und sie nicht auf einen Rückforderungsprozess nach § 812 BGB verwiesen werden könne, wenn die Mängel unstreitig seien. Die Beklagte behauptet, dass die von ihr gerügten Mängel unstreitig seien.
Sie beantragt,
das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 17. September 2015 abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Zum Vortrag der Beklagten in der Berufungsbegründung stellt die Klägerin klar, dass sie die von der Beklagten gerügten Mängel bestritten habe.
Zur Ergänzung des Vortrags der Parteien wird auf die in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze verwiesen.
II.
Die form- und fristgerecht eingelegte, mithin zulässige Berufung (§§ 517, 519, 520 ZPO) der Beklagten ist unbegründet.
Das Landgericht hat die Beklagte im angefochtenen Urteil zu Recht zur Zahlung rückständiger Miete für die Zeit von Mai 2013 bis Januar 2015 in Höhe von insgesamt EUR 99.025,42 verurteilt.
Die Beklagte wendet sich mit ihrer Berufung gegen die Bewertung des Landgerichts, wonach die von der Beklagten gegen die von der Klägerin geltend gemachten Mietzinsansprüche eingewandte Minderung nach § 16 Nr. 1 des Mietvertrags vom 13. August 2013 ausgeschlossen und sie wegen der behaupteten Mängel auf Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung zu verweisen sei. Ihren in erster Instanz zur Aufrechnung gestellten Schadensersatzanspruch auf Erstattung von durch eine Verzögerung der Bauantragstellung verursachten Mehrkosten in Höhe von EUR 75.500,00 verfolgt die Beklagte in der Berufungsinstanz nicht mehr.
Das Berufungsgericht teilt die vom Landgericht vertretene Auffassung, dass die Wirksamkeit der in § 16 Nr. 1 des Mietvertrags vereinbarten Klausel keinen rechtlichen Bedenken unterliegt. Auch die Beklagte stellt im Kern nicht in Abrede, dass eine Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, die eine Mietminderung verschuldensunabhängig ausschließt, dann wirksam ist, wenn dem Mieter die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 Abs. 1 BGB belassen wird (siehe auch BGH NJW 2008, 2497; Senat, 4 U 170/08, Beschl. v. 12.01.2009; OLG Düsseldorf NZM 2010, 582; OLG Köln, 1 U 19/13, Urt. v. 25.10.2013, Rn. 39, zit. nach juris; KG NZM 2014, 909; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 12. Aufl., § 536, Rn. 462). Diese Möglichkeit ist hier für die Beklagte nach dem eindeutigen Wortlaut der Bestimmung eröffnet.
Eine andere Bewertung ist entgegen der Ansicht der Beklagten auch nicht etwa deshalb geboten, weil hier die Mängel unstreitig seien. Dies ist nämlich nicht der Fall.
Das Landgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, dass zwar unstreitig zunächst eine Genehmigung für die gewerbliche Nutzung der ursprünglich nur als Hausmeisterwohnung genehmigten Fläche nicht vorgelegen hat, dass aber andererseits streitig ist, ob es sich hierbei um einen Mangel der Mietsache handelt. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen stellen nämlich keinen Mangel dar, wenn die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der Behörde nicht eingeschränkt war (BGH NJW 2009, 3421; NJW-RR 2014, 264; Senat, 4 U 132/14, Urteil vom 28.10.2015) und ein Einschreiten auch nicht ernstlich zu erwarten war (Senat, 4 U 89/12, Beschluss vom 20.12.2012; OLG Düsseldorf ZMR 2011, 795; MDR 2012, 705; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann-Hübner/Grießbach/Fuerst, Geschäftsraummiete, 3. Aufl., Kap. 14, Rn. 274). Eine tatsächliche Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs liegt nur dann vor, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts durch ein rechtswirksames und unanfechtbares Verbot bereits untersagt hat; dem Mieter ist es deshalb grundsätzlich zuzumuten, die behördlichen Anordnungen auf ihre Rechtmäßigkeit zu überprüfen (BGH NJW-RR 2014, 264). Ein solcher behördlicher Bescheid, der eine gewerbliche Nutzung entsprechend dem Mietzweck untersagt hat, ist hier nicht ergangen. Im Einzelfall kann es zwar ausreichen, dass eine langwährende Unsicherheit über die Zulässigkeit der behördlichen Nutzungsuntersagung die begründete Besorgnis bewirkt, das Grundstück nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können (BGH, a.a.O.). Diese tatsächlichen Umstände hinsichtlich des Verhaltens der zuständigen Behörde sind jedoch zwischen den Parteien streitig.
Auch die tatsächlichen Voraussetzungen für die Berechtigung der Beklagten zur Mietminderung wegen eines fehlenden zweiten Rettungswegs sind streitig. Dies räumt die Beklagte inzident selbst ein, indem sie in der Berufungsbegründung die Auffassung vertritt, das Landgericht hätte Beweis über die von ihr behauptete unzureichende Fluchtwegsituation erheben müssen. Streitig ist der tatsächliche Umstand, ob entsprechend der Behauptung der Beklagten die Baugenehmigungsbehörde die Erteilung einer Genehmigung der geplanten Nutzung als Konferenz- und Seminarraum wegen eines fehlenden zweiten Rettungswegs ausgeschlossen hat bzw. ob mit einem entsprechenden Einschreiten der Behörde ernstlich zu rechnen gewesen sei. Zwar hatte die Eigentümerin des Nachbargebäudes im streitgegenständlichen Zeitraum noch keine Erklärung über die Übernahme einer Verpflichtung, für das hier streitgegenständliche Grundstück einen zweiten Rettungsweg zur Verfügung zu stellen, abgegeben. Ob gleichwohl im streitgegenständlichen Zeitraum ein Einschreiten der Behörde ernsthaft zu erwarten war, ist jedoch zwischen den Parteien streitig.
Ob ein zur Minderung berechtigender Mangel darin zu sehen ist, dass der Beklagten – wie sie meint – eine Nutzung entsprechend dem Mietzweck nicht zuzumuten sei, weil wegen des fehlenden zweiten Rettungswegs ihre Seminar- bzw. Veranstaltungsteilnehmer an Leib und Leben gefährdet gewesen wären, kann ebenfalls dahinstehen. Denn eine solche Gefährdungslage ist schon deshalb streitig, weil die Klägerin behauptet, dass schon immer eine zweite Fluchtmöglichkeit über das Nachbargebäude Ballindamm 8 eröffnet gewesen sei, auch wenn diese erst nach dem hier streitgegenständlichen Zeitraum formell legalisiert worden sei.
Die Frage, ob und gegebenenfalls inwieweit der Beklagten im hier streitgegenständlichen Zeitraum ein Minderungsrecht zugestanden hat, kann die Beklagte in einem etwaigen Rückforderungsprozess nach § 812 Abs. 1 S. 1 BGB klären lassen.
Nach alledem bleibt die Berufung der Beklagten ohne Erfolg.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Ein Anlass, die Revision zuzulassen, bestand nicht. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.
Unterschriften