Aktenzeichen: 3 W 108/13
Oberlandesgericht Rostock
Beschluss
1. Die Beschwerde der eingetragenen Eigentümerin gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Ribnitz-Damgarten – Grundbuchamt – vom 09.07.2013 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
2. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 1.800.000,00 EUR festgesetzt.
Gründe
I.
Die eingetragene Eigentümerin erklärte am 07.06.2013 vor dem Notar XXX die Aufteilung des im Rubrum bezeichneten Grundbesitzes in Wohnungseigentum verbunden mit dem Sondereigentum an 13 Wohnungen.
Am 10.06.2013 hat der Notar für die eingetragene Eigentümerin unter Überreichung der Teilungserklärung vom 07.06.2013 und einer Abgeschlossenheitsbescheinigung die Aufteilung in Sondereigentum und Bildung von Wohnungsgrundbüchern beantragt.
Die weitere Beteiligte hatte eine Fremdenverkehrssatzung im Sinne des § 22 BauGB beschlossen, in welcher sie die Bildung von Wohneigentum in dem fraglichen Gemeindegebiet unter Genehmigungszwang gestellt hat. Sie hatte das Grundbuchamt vor Einreichung des Antrages der eingetragenen Eigentümerin bereits über diese Satzung sowie die davon betroffenen Grundstücke, zu denen auch das streitgegenständliche gehört, unterrichtet. Mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 13.06.2013 wies die weitere Beteiligte gegenüber dem Grundbuchamt nochmals hierauf hin.
Die eingetragene Eigentümerin beantragte am 10.05.2012 bei dem Landkreis XXX die Erteilung einer Genehmigung nach § 22 BauGB. Dieser lehnte den Antrag mit Bescheid vom 20.09.2012 ab. Da dieser der eingetragenen Eigentümerin verspätet zuging, trat zunächst eine Genehmigungsfiktion ein. Den Bescheid vom 20.09.2012 hob der Landkreis XXX auf Widerspruch der eingetragenen Eigentümerin mit Bescheid vom 14.05.2013 auf. Mit Widerspruchsbescheid vom 02.07.2013 hob der Landkreis V.-R. die Genehmigungsfiktion zum Antrag der eingetragenen Eigentümerin auf Genehmigung nach § 22 BauGB auf einen Widerspruch der weiteren Beteiligten hin auf.
Mit Zwischenverfügung vom 09.07.2013 hat das Amtsgericht aufgegeben, zum Vollzug der beantragten Teilung nach dem WEG die Genehmigung nach § 22 BauGB vorzulegen. Hierfür hat es eine Frist von einem Monat gesetzt.
Gegen diese Zwischenverfügung richtet sich die Beschwerde vom 18.07.2013. Die eingetragene Eigentümerin ist der Ansicht, dass eine Genehmigung nach § 22 BauGB nicht verlangt werden könne, denn für das streitbefangene Gebiet existiere keine wirksame Satzung gemäß § 22 Abs. 1 BauGB. Zwar habe die Gemeinde XXX zum 22.12.2011 eine entsprechende Satzung erlassen. Diese Satzung sei jedoch nicht wirksam, da sie nicht ordnungsgemäß bekannt gemacht worden sei. Zwingende Voraussetzung für die Wirksamkeit der von den Gemeinden erlassener Satzungen sei die ordnungsgemäße Bekanntmachung nach der Kommunalverfassung bzw. der Kommunalverfassungsdurchführungsverordnung (KV-DVO). Die zulässigen Formen der Bekanntmachung seien dabei in § 3 KV-DVO geregelt. Für den vorliegenden Fall komme es entscheidend auf die Bekanntmachungsformen des § 3 Abs. 1 Ziff. 3, 4 KV-DVO an.
Zu beachten sei darüber hinaus, dass gemäß § 3 Abs. 2 KV-DVO die jeweils von der Gemeinde angewendete Bekanntmachungsform in der Hauptsatzung festzulegen sei. Daraus folge, dass eine Bekanntmachung nur dann wirksam erfolgen könne, wenn sie den entsprechenden Festlegungen der zum Zeitpunkt der Bekanntmachung wirksam in Kraft gesetzten Hauptsatzung entspreche. Die wirksame Bekanntmachung des Ortsrechtes setze also zum einen eine wirksam bekanntgemachte Hauptsatzung und zum anderen eine in der Hauptsatzung enthaltene wirksame Bekanntmachungsregel voraus. An beidem fehle es für die hier streitbefangene Satzung gemäß § 22 BauGB. Das gelte sowohl zum Zeitpunkt der ersten Bekanntmachung am 21.12.2011 als auch zum Zeitpunkt der aufgrund eines Bekanntmachungsfehlers erneuten Bekanntmachung am 11.05.2012. Wegen der behaupteten Fehlerhaftigkeit der Bekanntmachungen im Einzelnen nimmt der Senat auf die Beschwerdebegründung Bezug.
Jedenfalls das Beschwerdegericht habe die Kompetenz nachzuprüfen, ob die Satzungen wirksam bekanntgemacht worden seien.
Das Amtsgericht hat der Beschwerde nicht abgeholfen. Die Beschwerde sei unbegründet. Den in der Beschwerde vom 18.07.2013 gemachten Ausführungen, dass die seitens des Grundbuchamtes mit o.g. Zwischenverfügung angeforderte Genehmigung nach § 22 BauGB nicht verlangt werden könne, da für das streitbefangene Gebiet keine wirksame Satzung gemäß § 22 Abs. 1 BauGB existiere, könne nicht gefolgt werden. Gemäß § 22 Abs. 2 Satz 3 BauGB sei dem Grundbuchamt mit Schreiben des Amtes XXX vom 22.12.2011 der Beschluss über die Satzung nach § 22 Abs. 1 BauGB, das Datum ihres Inkrafttretens (22.12.2011) sowie die genaue Bezeichnung der von ihr betroffenen Grundstücke mitgeteilt worden. Das im Streit stehende Grundstück der Gemarkung XXX, Flur 5, Flurstück XXX befinde sich im Geltungsbereich der Satzung. § 22 Abs. 6 BauGB enthalte eine Grundbuchsperre. Sie bestehe vom Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehaltes mit Inkrafttreten der sonstigen gemeindlichen Satzung an. Dem entsprechend dürfe das Grundbuchamt die beantragte Eintragung nur dann vornehmen, wenn der Genehmigungsbescheid oder ein Zeugnis gemäß § 22 Abs. 5 Satz 5 BauGB vorgelegt oder wenn die Freistellungserklärung der Gemeinde gemäß § 22 Abs. 8 BauGB beim Grundbuchamt eingegangen ist. Folglich sei das Grundbuchamt an die Vorlage der o.g. Unterlagen gebunden, und habe keine Veranlassung die Wirksamkeit der Satzung infrage zu stellen.
Der Senat hat einen Hinweis vom 07.08.2013 erteilt, wonach sich die Prüfungskompetenz des Grundbuchamtes im formalisierten Grundbuchverfahren nicht auf die Prüfung der Wirksamkeit der zugrunde liegenden Satzung erstreckt. Auch die Prüfungskompetenz des Beschwerdegerichtes beschränke sich auf die Überprüfung, ob das Grundbuchamt seine Bedenken zu Recht erhoben hat.
Die eingetragene Eigentümerin vertritt hierauf die Ansicht, dass sich die Hinweise des Senates mit der Rechtsschutzgarantie des Art. 19 Abs. 4 GG nicht in Einklang bringen ließen. Aus Art. 19 Abs. 4 GG ergebe sich die Notwendigkeit der Anerkennung einer fachgerichtlichen Rechtsschutzmöglichkeit gegen untergesetzliche Rechtssätze. Dieser Rechtsschutz erfolge in der Regel durch die inzidente Überprüfung der Rechtmäßigkeit der untergesetzlichen Rechtssätze im Rahmen von Verfahren durch deren Anwendung im Einzelfall. Gemessen hieran dürfte das Oberlandesgericht verpflichtet sein, zur Durchsetzung des Anspruchs auf effektiven Rechtsschutz aus Art. 19 Abs. 4 GG die Wirksamkeit der die Grundlage für die angefochtene Zwischenverfügung bildende Fremdenverkehrssatzung vorzunehmen.
Solange das Institut des Negativattestes bestanden habe, sei es nicht erforderlich gewesen, dass das Grundbuchamt die Wirksamkeit einer Satzung prüft. Das Institut sei aber durch den Gesetzgeber beseitigt worden, so dass auch kein Anspruch auf Erteilung eines Negativattestes bestehe und daher auch auf diesem Wege die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit inklusive der Wirksamkeit der Fremdenverkehrssatzung nicht geprüft werden könne.
Wegen des weiteren Vorbringens nimmt der Senat auf den Schriftsatz der eingetragenen Eigentümerin vom 15.08.2013 Bezug.
II.
Die Beschwerde ist gemäß § 71 Abs. 1 GBO zulässig. Sie hat in der Sache aber keinen Erfolg.
Zu Recht hat das Amtsgericht – Grundbuchamt – die fehlende Genehmigung gemäß § 22 BauGB des Landkreises XXX als untere Bauaufsichtsbehörde als Eintragungshindernis angesehen und der eingetragenen Eigentümerin dessen Behebung gemäß § 18 Abs. 1 GBO mit der angefochtenen Zwischenverfügung aufgegeben.
Die Aufteilung eines Grundstückes in Wohnungseigentum wird durch die Anlegung der Wohnungsgrundbücher und die Vornahme der Eintragung vollzogen. Nach dem formellen Konsensprinzip der §§ 19, 20 GBO setzt die Eintragung im Grundbuch lediglich ihre formgerechte Bewilligung durch den Betroffenen und eine wirksame Antragstellung voraus (OLG Köln, Beschl. v. 12.08.1994, 2 Wx 47/93, zitiert nach Juris). Das Grundbuchamt hat im Rahmen des formalisierten Grundbuchverfahrens somit zu prüfen, ob ein ordnungsgemäßer Eintragungsantrag und eine Bewilligung des Verfügungsberechtigten, der die Teilungserklärung und die Abgeschlossenheitsbescheinigung beigefügt sind, in der Form des § 29 GBO vorliegen. Dabei hat das Grundbuchamt von Amts wegen zu prüfen, ob der Bewilligende Verfügungsbeschränkungen unterliegt. Das ist der Fall, wenn die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, eine Fremdenverkehrssatzung nach § 22 BauGB erlassen hat, die auch das von der Eintragung betroffene Grundstück erfasst (KG, Beschl. v. 08.12.2015, 1 W 680/15, GE 2016, 124; KG, Beschl. v. 08.12.2015, 1 W 518/15, GE 2016, 122; KG, Beschl. v. 05.01.2016, 1 W 1032/15, GE 2016, 125). Liegt eine Satzung im Sinne des § 22 BauGB vor, enthält § 22 Abs. 6 Satz 1 BauGB nämlich eine Grundbuchsperre. Sie besteht vom Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehaltes mit Inkrafttreten des Bebauungsplans oder der sonstigen gemeindlichen Satzung an (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 3840) und endet erst mit der Mitteilung der Behörde über die Aufhebung des Vorbehaltes.
Das Grundbuchamt braucht im Rahmen dieser Prüfung jedoch keine Nachforschungen darüber anzustellen, ob eine Satzung besteht, die das Grundstück erfasst. Ist eine Satzung gemäß § 22 Abs. 1 BauGB erlassen, ist die Behörde verpflichtet, das Grundbuchamt gemäß § 22 Abs. 2 Sätze 3 und 4 BauGB hiervon zu unterrichten. Sie teilt das Bestehen einer Satzung oder eines Bebauungsplanes, das Datum des Wirksamwerdens sowie die davon betroffenen Grundstücke mit (Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 3841; Demharter, GBO, 29. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 48). Diese Mitteilungspflicht ersetzt das frühere Erfordernis eines Negativattestes.
Liegt dem Grundbuchamt ein entsprechender Genehmigungsvorbehalt vor, hat es Kenntnis von einer generellen Verfügungsbeschränkung. Es darf die Eintragung der Teilung in das Grundbuch somit nur vornehmen, wenn der Genehmigungsbescheid, ein Zeugnis, das die Genehmigung als erteilt gilt oder die Freistellungserklärung der Gemeinde gemäß § 22 Abs. 8 BauGB beim Grundbuchamt eingegangen ist (Demharter, a.a.O., Anhang zu § 3 Rn. 48; Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 3842; KG, Beschl. v. 08.12.2015, 1 W 680/15, GE 2016, 124; KG, Beschl. v. 08.12.2015, 1 W 518/15, GE 2016, 122; KG, Beschl. v. 05.01.2016, 1 W 1032/15, GE 2016, 125). Da eine solche dem Grundbuchamt nicht vorgelegt worden ist, hat es dieses Hindernis zutreffend benannt und dessen Behebung aufgegeben.
Auf die Rüge der eingetragenen Eigentümerin, die zugrunde liegende Satzung sei unwirksam, kommt es für die Richtigkeit der angefochtenen Zwischenverfügung nicht an. Das Grundbuchamt war nämlich nicht gehalten, die Wirksamkeit der der Grundbuchsperre zugrunde liegenden Satzung zu prüfen. Das Prüfungsrecht, aber auch die Prüfungspflicht des Grundbuchamtes erschöpft sich in der Überprüfung der Voraussetzungen des formellen Grundbuchverfahrens. Es hat sich auf die Prüfung zu beschränken, ob die Eintragungsvoraussetzungen in grundbuchmäßiger Form nachgewiesen sind (Demharter, a.a.O., Anhang zu § 13 Rn. 41). Die Prüfungspflicht des Grundbuchamts findet ihre Grundlage und Grenzen in den Verfahrensgrundsätzen und Einzelbestimmungen des formellen Grundbuchrechts. Ein weitergehendes Prüfungsrecht des Grundbuchamts besteht nicht (Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 207). So hat das Grundbuchamt grundsätzlich nicht zu prüfen, ob die der Bewilligung zugrunde liegenden schuldrechtlichen Rechtsgeschäfte oder Rechtsverhältnisse wirksam sind (Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 208; OLG Köln, Beschl. v. 12.08.1994, 2 WX 47/93, zitiert nach Juris). Das Grundbuchamt trifft keine allgemeine Fürsorgepflicht für die materielle Richtigkeit der im Grundbuch ausgewiesenen Rechtsverhältnisse (Demharter, a.a.O., Anhang zu § 13 Rn. 41). Die Entscheidung über solche Fragen setzt eine wertende Beurteilung in Kenntnis des gesamten Sachverhaltes und aller Umstände voraus, die dem Grundbuchamt im Regelfall nicht zur Verfügung stehen (Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 210). Entsprechende Ermittlungen anzustellen, würde das Grundbuchamt und das Beschwerdegericht mit Aufgaben belasten, die dem formellen Grundbuchrecht fremd sind (OLG Köln, Beschl. v. 12.08.1994, 2 Wx 47/93, zitiert nach Juris).
Den mit dem formellen Grundbuchverfahren verbundenen Prüfungskompetenzen des Grundbuchamtes entspricht es unter Berücksichtigung des Vorgesagten, dass von diesem im Falle der Mitteilung der Voraussetzungen für eine Grundbuchsperre nach § 22 Abs. 6 Satz 1 BauGB durch die zuständige Behörde nicht nachzuprüfen ist, ob die zugrunde liegende Satzung ihrerseits wirksam ist. Auch dies würde weitergehende Ermittlungen und eine materiell-rechtliche Beurteilung der Wirksamkeitsvoraussetzungen der die Grundbuchsperre bewirkenden Satzung durch das Grundbuchamt erfordern, was mit den Grundsätzen des Grundbuchverfahrens nicht vereinbar ist.
Anders als die eingetragene Eigentümerin meint, steht auch dem Beschwerdegericht eine Prüfungskompetenz, die über diejenige des Grundbuchamts hinausgeht, nicht zu. Das Beschwerdeverfahren ist ein Rechtsmittelverfahren, welches allein zur Überprüfung der Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung dient. Somit ist allein zu überprüfen, ob das Grundbuchamt unter Berücksichtigung der Grundsätze des formellen Grundbuchverfahrens eine sachlich und rechtlich richtige Entscheidung getroffen hat. Hieraus folgt, dass auch das Beschwerdegericht seiner Entscheidung die Grundsätze des Grundbuchverfahrens zugrunde zu legen hat.
Schließlich liegt in dem Umstand, dass weder Grundbuchamt noch Beschwerdegericht die Wirksamkeit der Satzung zu prüfen haben, entgegen der Ansicht der eingetragenen Eigentümerin, auch keine Verletzung des Gebotes auf effektiven Rechtsschutz aus Art. 19 Abs. 4 GG. Die insoweit zitierte Entscheidung des BVerfG (Beschl. v. 17.01.2006, 1 BvR 541/02, 1 BvR 542/02) ist bereits nicht einschlägig, weil sie sich mit dem Verhältnis der verwaltungsrechtlichen Verpflichtungsklage zur Feststellungsklage befasst. Beide Verfahren aber haben die umfassende materiell-rechtliche Prüfung des geltend gemachten Anspruchs zum Gegenstand. Dieser aber ist gerade nicht Gegenstand des Grundbuchverfahrens. Es wäre mit den engen Grundsätzen des Grundbuchverfahrens, die dem allgemeinen Interesse, die Richtigkeit des Grundbuchs zu wahren, dienen, nicht vereinbar, diese Regeln deshalb aufzuweichen, um dem Einzelnen eine anderweitige Durchsetzung seiner Rechte zu ersparen.
Die eingetragene Eigentümerin wird hierdurch auch nicht unangemessen benachteiligt. Es hätten ihr Möglichkeiten zur Verfügung gestanden, die Wirkung des Genehmigungsvorbehaltes für ihr Grundstück auf dem verwaltungsrechtlichen Wege zu beseitigen. Sie hat stattdessen den ablehnenden Bescheid über die Aufhebung der Genehmigungsfiktion vom 02.07.2013 in Rechtskraft erwachsen lassen. Überdies räumt sie selbst die Möglichkeit der Erhebung einer Feststellungsklage vor dem Verwaltungsgericht mit dem Ziel der Feststellung, dass eine Genehmigung nicht erforderlich ist, ein. Die nur mögliche Gefahr, dass das Verwaltungsgericht eine solche Feststellungsklage aufgrund ihrer Subsidiarität für unzulässig erachten könnte, rechtfertigt eine Aufweichung der Grundsätze des Grundbuchverfahrens nicht.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 84 FamFG.
Den Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens hat der Senat gem. §§ 42 Abs. 1, 61 GNotKG festgesetzt, wobei er den genannten Wert der Teilungserklärung entnommen hat.
Unterschrift/en