Zweck der Mietkaution ist es, dem Vermieter eine Sicherheit zu gewähren für Ansprüche gegen den Mieter. Solche Ansprüche können Nachzahlungen von Betriebskosten zum Inhalt haben oder Schadensersatzansprüche für den Fall, dass der Mieter die Mietsache in einem beschädigten Zustand zurückgibt. Dem Vermieter soll es möglich sein, mit der Mietkaution berechtigte Ansprüche zu begleichen, und zwar auch dann, wenn der Mieter auf und davon ist.
Kurze Verjährung und Aufrechnung
Bei der Geltendmachung von Ansprüchen aufgrund der Beschädigung der Mietsache ist Eile geboten: denn Ansprüche des Vermieters unterliegen der so genannten kurzen Verjährung nach § 548 BGB, die nur sechs Monate beträgt. Der Vermieter muss also innerhalb dieser Frist verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen (vgl. §§ 203 ff.), zum Beispiel in Gestalt eines Antrags auf Erlass eines Mahnbescheids oder einer Klage gegen den Mieter. Der Vermieter befindet sich daher unter erheblichem Zeitdruck, denn wenn er seine Ansprüche nicht konsequent und formal fehlerfrei geltendmacht, kann sich der Mieter über den Verjährungseintritt freuen und der Vermieter bleibt auf seinem Schaden sitzen.
Auf den ersten Blick scheint die Vorschrift des § 215 BGB den Zeitdruck des Vermieters abzumildern, denn danach kann auch mit bereits verjährten Forderungen aufgerechnet werden. Das bedeutet, dass der Vermieter dem auf Rückzahlung der Kaution gerichteten Begehren des Mieters Schadensersatzansprüche wegen der Rückgabe einer mangelhaften Mietsache auch dann entgegensetzen kann, wenn diese bereits verjährt sind. Das setzt aber voraus, dass die Voraussetzungen von § 215 BGB erfüllt sind. Danach müssen sich die Ansprüche zu nichtverjährter Zeit gegenüber gestanden haben. Daran fehlt es oft. Denn dem Vermieter steht zunächst einmal ein Anspruch auf vertragsgemäße Rückgabe der Mietsache bzw. ein entsprechender Nacherfüllungsanspruch zu. Ein solcher Anspruch kann nicht zur Aufrechnung gestellt werden, wenn es an der für die Aufrechnung notwendigen Gleichartigkeit der Forderungen fehlt (vgl. § 387 BGB): der Mieter macht die Rückzahlung der Kaution – und damit einen Zahlungsanspruch – geltend, der Vermieter hat hingegen zunächst einmal einen Nachbesserungsanspruch. Der Anspruch des Vermieters kann sich aber in einen Zahlungsanspruch umwandeln, wenn der Mieter seiner Pflicht nicht nachkommt. Das setzt bei Verstößen gegen vertragliche Hauptleistungspflichten voraus, dass der Vermieter den Mieter unter Setzung einer angemessenen Frist zur Nachbesserung aufgefordert hat (§§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB). Erfolgt das nicht innerhalb der Verjährungsfrist, hat der Vermieter Pech, denn dann ist der Anspruch verjährt und er profitiert nicht von der Erleichterung nach § 215 BGB. Zwar kann sich der Nachbesserungsanspruch auch nach Eintritt der Verjährung in einen Zahlungsanspruch wandeln, er ist aber nicht durchsetzbar, wenn der Mieter die Verjährungseinrede erhebt.
Die Umwandlung des Nachbesserungsanspruchs in einen Zahlungsanspruch muss innerhalb der kurzen Verjährung eintreten, das heißt, dass die zur Nachbesserung gesetzte Frist innerhalb des 6-Monats-Zeitraums ablaufen muss. Gelingt das nicht, stehen sich nicht gleichartige Ansprüche im Sinne von § 387 BGB gegenüber und der Vermieter profitiert nicht von § 215 BGB. Nachdem der Mieter die Einrede der Verjährung erhoben hat, kann er die gezahlte Kaution zurückverlangen. Dem Vermieter bleibt nichts übrig, als die Kaution zurückzuzahlen. Eine Aussicht darauf, den Schaden an der Mietsache vom Mieter ersetzt zu bekommen hat er nicht mehr.
Maßgeblich dafür, ob es einer Nachfristsetzung bedarf, ist nach der Rechtsprechung des BGH die Unterscheidung zwischen Haupt- und Nebenleistungspflichten:
Verstoßen Mieter gegen vertragliche Hauptleistungspflichten, wie die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, erlangt der Vermieter einen Zahlungsanspruch nur nach Setzung einer Nachfrist.
Gibt der Mieter indessen eine beschädigte Mietsache zurück, hat er gegen die Pflicht zur pfleglichen Behandlung der Mietsache verstoßen. Dabei handelt es sich um eine Nebenpflicht, bei der ein Verstoß unmittelbar einen Zahlungsanspruch bewirkt, und zwar ohne das Erfordernis einer Nachfristsetzung.
Abrechnungsfrist für die Kaution nach Ende des Mietvertrags